Zone tendue : définition, règles et communes concernées
Zone tendue
Une zone tendue est une commune où la demande de logements dépasse nettement l’offre, classée comme telle par décret. La loi Alur de 2014 y a rattaché des règles de location, comme le préavis réduit et le gel du loyer à la relocation, ainsi qu’une fiscalité spécifique : taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe d’habitation. Ce guide présente la définition, les communes concernées, les règles pour le locataire et le bailleur, puis ce que la zone tendue change pour un achat dans le neuf en Île-de-France.
En bref
- Une zone tendue est une commune d’une agglomération de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements ne couvre pas la demande, listée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, plusieurs fois actualisé.
- Pour le locataire, le préavis réduit est d’un mois au lieu de trois en location vide, sur simple mention de la zone tendue dans la lettre de congé.
- Pour le bailleur, le loyer entre deux locataires ne peut pas dépasser celui du précédent occupant, révisé selon l’IRL, sauf première location, vacance de plus de 18 mois ou travaux importants.
- Un logement vacant depuis plus d’un an est taxé à 17 % puis 34 % de la valeur locative cadastrale (TLV), et la taxe d’habitation des résidences secondaires peut être majorée de 5 % à 60 %.
- La zone tendue ne se confond ni avec le zonage ABC, ni avec l’encadrement des loyers, limité en Île-de-France à Paris, Plaine Commune et Est Ensemble.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une définition fixée par décret
La zone tendue repose sur l’article 232 du Code général des impôts et sur le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Elle désigne une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l’écart entre l’offre et la demande de logements crée de sérieuses difficultés d’accès au logement. Dès le 1er janvier 2027, l’article 1406 bis du même code prend le relais, sans changer la logique.
Trois critères guident le classement : des loyers élevés, des prix d’achat élevés dans l’ancien et un nombre élevé de demandes de logement social par rapport aux attributions. Toute la commune est classée, pas un quartier.
La loi Alur du 24 mars 2014 a rattaché à ce classement le préavis réduit et le plafonnement du loyer entre deux locataires, détaillés plus bas.
Zone tendue, zone très tendue, zone non tendue
La zone très tendue correspond aux communes de la zone A bis : Paris et des communes limitrophes d’Île-de-France. Elle sert surtout au plafonnement des honoraires d’agence.
Le préavis réduit et le plafonnement à la relocation s’appliquent de la même façon en zone tendue et en zone très tendue. Hors zone tendue, ces règles ne s’appliquent pas.
Ne pas confondre avec le zonage A, B, C ni avec l’encadrement des loyers
Trois notions sont souvent mélangées. Le tableau suivant les distingue.
| Zonage | Texte de référence | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Zone tendue | Décret du 10 mai 2013 | Préavis d’un mois, loyer à la relocation, taxes locales |
| Zonage ABC (A bis, A, B1, B2, C) | Arrêté du 1er août 2014 | PTZ, plafonds des dispositifs d’investissement |
| Encadrement du niveau des loyers | Loi ELAN du 23 novembre 2018 | Loyers de référence dans les territoires volontaires |
Une commune peut donc être en zone tendue sans appliquer l’encadrement des loyers. Le PTZ ne dépend pas de la zone tendue mais du zonage ABC : pour un achat, ce sont les zones éligibles au PTZ qu’il faut regarder.
Quelles communes sont classées en zone tendue ?
Combien de communes et comment la liste évolue
Le texte de 2013 classait 1 149 communes dans 28 agglomérations, dont Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Lille et Montpellier. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a actualisé le périmètre des agglomérations et élargi la liste à des communes touristiques où les résidences secondaires pèsent sur le marché. Le n° 2025-1267 du 22 décembre 2025 l’a de nouveau mise à jour.
Les chiffres vus en ligne, de 1 149 à plus de 3 600 communes, ne mesurent pas la même chose. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 recense 3 689 communes : 1 430 dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants et 2 259 pour un déséquilibre marqué hors grande agglomération. Seules les premières relèvent des règles de location. Les secondes ne relèvent que des mesures fiscales.
En Île-de-France, la quasi-totalité de l’agglomération parisienne
Paris, l’essentiel de la petite couronne et les communes urbanisées de la grande couronne appartiennent à l’agglomération de Paris, classée en zone tendue, où la demande locative est forte. Le tableau détaille les villes où Interconstruction a des résidences, d’après l’annexe de 2026 et le zonage ABC mis à jour par l’arrêté du 23 juin 2026.
| Commune | Zone tendue | Zonage ABC | Loyers de référence |
|---|---|---|---|
| Bagneux | Oui | A bis | Non |
| Châtillon | Oui | A bis | Non |
| Le Plessis-Robinson | Oui | A bis | Non |
| Puteaux | Oui | A bis | Non |
| Saint-Cloud | Oui | A bis | Non |
| Clichy | Oui | A bis | Non |
| Aubervilliers | Oui | A bis | Oui (Plaine Commune) |
| Massy | Oui | A | Non |
| Poissy | Oui | A | Non |
| Conflans-Sainte-Honorine | Oui | A | Non |
| Voisins-le-Bretonneux | Oui | A | Non |
| Pontoise | Oui | A | Non |
Aubervilliers est la seule de ces villes à appliquer des loyers de référence. Ce plafond compte dans le calcul de rentabilité si vous comparez les villes où investir en Seine-Saint-Denis.
Comment savoir si un logement est en zone tendue ?
Le simulateur officiel de service-public.gouv.fr donne la réponse à partir du nom de la commune, selon la liste en vigueur. L’annexe du décret sur Légifrance fournit la liste complète : vérifiez la version applicable à la date de votre bail ou de votre congé.
Location en zone tendue : ce qui change pour le locataire
Un préavis réduit à un mois
En location vide, le délai de préavis passe de 3 mois à 1 mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). En location meublée, le préavis du locataire est d’un mois partout : la zone tendue ne change rien.
Le locataire mentionne dans sa lettre de congé, envoyée par lettre recommandée, l’adresse du logement et le fait qu’il se situe en zone tendue. Aucun justificatif n’est à joindre. Sans cette mention, le délai de préavis reste de 3 mois. Il court à réception de la lettre.
Le préavis du bailleur ne change pas : 6 mois pour un logement vide.
Des honoraires d’agence plafonnés
Les honoraires d’agence facturés pour la visite, le dossier et le bail sont plafonnés. Depuis le 1er janvier 2026, le plafond est de 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue et 8,07 €/m² ailleurs. L’état des lieux d’entrée ajoute 3,03 €/m² (arrêté du 13 novembre 2025).
Ce que la zone tendue change pour le propriétaire bailleur
Un loyer gelé entre deux locataires
Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 est reconduit chaque année. Le n° 2026-644 du 20 juillet 2026 couvre les baux signés ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il vise les logements vides et la location meublée, y compris en LMNP.
La règle : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser le dernier loyer du précédent occupant, révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) s’il ne l’a pas été depuis 12 mois. Ce plafonnement vaut aussi au renouvellement du bail.
Quatre exceptions existent :
- la première mise en location ;
- un logement vacant depuis plus de 18 mois ;
- des travaux d’amélioration d’au moins une année de loyer, réalisés depuis moins de 6 mois ;
- un loyer manifestement sous-évalué
Aucune hausse n’est possible pour un logement classé F ou G au DPE, les passoires thermiques.
Des loyers de référence dans certaines communes
Dans les territoires qui l’appliquent, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer médian avec une majoration de 20 %, sauf complément de loyer justifié. Un arrêté préfectoral fixe ces plafonds chaque année. En Île-de-France, trois territoires sont concernés : Paris, Plaine Commune et Est Ensemble. Ailleurs, on trouve notamment Lyon, Villeurbanne, Lille, Montpellier et Bordeaux.
Cette expérimentation de la loi ELAN s’achève le 24 novembre 2026. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17, une prolongation de deux ans sans nouvelles villes. L’Assemblée doit encore l’adopter.
Taxe sur les logements vacants et taxe d’habitation majorée
La taxe sur les logements vacants (TLV) vise un logement vide depuis plus d’un an : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % ensuite. La vacance involontaire et les travaux importants ouvrent droit à une exonération. En 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation remplace la TLV avec les mêmes taux de base, que les communes en zone tendue peuvent porter à 30 % puis 60 %.
La fiscalité locale permet aussi une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, de 5 % à 60 %, sur décision du conseil municipal. Elle ne touche pas la taxe foncière, et les différences entre taxe foncière et taxe d’habitation aident à distinguer ce qui reste dû sur un tel logement.
Acheter un logement neuf en zone tendue : ce qu’il faut savoir
Pour un investisseur : la première mise en location fixe la base
Un logement neuf mis en location pour la première fois échappe au gel du loyer entre deux locataires : le propriétaire fixe librement le premier loyer. Dans les territoires à loyers de référence (Paris, Plaine Commune, Est Ensemble), le plafond s’applique dès le premier bail.
Ce premier loyer devient la référence pour les locataires suivants. Il doit donc correspondre au marché locatif.
Les dispositifs d’investissement imposent leurs propres plafonds de loyer, selon le zonage et non selon la zone tendue. C’est le cas de l’investissement locatif intermédiaire et du statut du bailleur privé, en vigueur depuis le 21 février 2026.
En zone tendue, la demande locative est forte, ce qui limite le risque de vacance.
Pour un achat en résidence principale
La zone tendue n’ouvre ni ne ferme l’accès au PTZ ou à la TVA réduite, qui dépendent d’autres critères : le zonage et les ressources pour le PTZ, le périmètre des quartiers prioritaires pour la TVA réduite. Pour une résidence principale, elle ne compte que si le propriétaire met un jour son logement en location ou le garde vide.
Les résidences neuves en Île-de-France sont présentées par ville, ce qui permet de vérifier la zone de chaque commune avant de se projeter.
FAQ - Questions fréquentes
Comment justifier la zone tendue dans une lettre de préavis ?
Indiquez l’adresse du logement et précisez qu’il est situé en zone tendue, en citant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 10 mai 2013. Aucune pièce justificative n’est à joindre. Sans cette mention, le bailleur peut appliquer le préavis de 3 mois.
Paris est-il en zone tendue ?
Oui. Paris est en zone très tendue (zone A bis) et applique aussi l’encadrement des loyers par loyers de référence. Les règles de location y sont donc les plus strictes : préavis d’un mois, gel du loyer entre deux locataires, plafonnement au loyer de référence majoré et honoraires d’agence limités à 12,10 €/m².
Une commune peut-elle sortir de la zone tendue ?
Oui, la liste est révisée par décret. Une commune peut y entrer ou en sortir lors d’une actualisation, comme celle du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Les règles s’appliquent selon la liste en vigueur à la date du congé, de la signature ou du renouvellement du bail.
La zone tendue s’applique-t-elle aux locations meublées ?
Oui pour le loyer à la relocation, qui vise aussi les locations meublées, y compris en LMNP. Non pour le préavis, déjà d’un mois pour tous les meublés. Les meublés de tourisme et les locations saisonnières ne sont pas concernés par les règles de la zone tendue.
Quelle différence entre zone tendue et encadrement des loyers ?
La zone tendue limite la hausse du loyer entre deux locataires. L’encadrement des loyers plafonne le montant du loyer lui-même par rapport à un loyer de référence, et seulement dans les territoires qui l’ont demandé. Toutes les communes à loyers de référence sont en zone tendue, l’inverse n’est pas vrai.