Taxe foncière et taxe d'habitation : quelles différences ?

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont les deux principaux impôts locaux, et les contribuables les confondent souvent. Elles financent les collectivités territoriales, mais ne visent ni le même redevable ni le même logement.

Depuis 2023, la taxe d'habitation est supprimée sur les résidences principales, quel que soit le revenu du foyer. La taxe foncière, elle, reste due par tous les propriétaires, qu'ils occupent leur logement ou non.

Qui paie quoi, comment se calcule chaque taxe, quelles exonérations existent en 2026 et quel avantage fiscal attend celui qui vient d'acheter un logement neuf : le point complet pour les propriétaires, les locataires et les futurs acquéreurs en Île-de-France.

En bref

• La taxe foncière est due par le propriétaire, la taxe d'habitation par l'occupant d'une résidence secondaire.
• La taxe d'habitation est supprimée sur les résidences principales depuis 2023.
• Les deux taxes se calculent sur la valeur locative cadastrale, revalorisée de 0,8 % en 2026.
• Un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant les 2 années suivant son achèvement.

Taxe foncière et taxe d'habitation : deux impôts locaux à distinguer

Ces deux prélèvements alimentent les budgets locaux : communes, intercommunalités et départements en perçoivent chacun une part, dont le taux est voté chaque année.

La confusion vient de leur forme : elles portent toutes deux sur un bien immobilier et figurent sur des avis d'imposition très proches, envoyés par le centre des finances publiques.

Pourtant, leur logique diffère sur le fond. La taxe foncière est un impôt sur la simple possession d'un bien immobilier, due par le propriétaire. La taxe d'habitation, dans les rares cas où elle subsiste, vise l'occupant du logement.

Qu'est-ce que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties, ou TFPB, est due chaque année par le propriétaire, ou l'usufruitier, d'un bien bâti ou non bâti.

La taxe foncière est due que le logement soit habité, loué ou laissé vacant : l'occupation du bien n'a aucune incidence sur son exigibilité.

Dans la plupart des communes, l'avis de taxe foncière intègre également la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), une ligne distincte qui peut être refacturée au locataire lorsque le bail le prévoit.

Qu'est-ce que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur résidences principales est supprimée pour tous les foyers, quel que soit leur revenu fiscal de référence.

La taxe d'habitation subsiste uniquement sur les résidences secondaires et sur les logements meublés non affectés à l'habitation principale. Les logements laissés vides, eux, relèvent d'une taxe spécifique, distincte de la taxe d'habitation.

Les propriétaires de résidences secondaires paient donc la taxe d'habitation, parfois majorée dans les zones tendues.

Le cas particulier des logements vacants

Un logement vide de meubles et inoccupé ne relève pas de la taxe d'habitation, mais d'une taxe dédiée. En zone tendue, la taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique après un an de vacance. Ailleurs, les communes peuvent instaurer la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), due au bout de deux ans. Cette nuance est souvent source de confusion pour les propriétaires bailleurs.

Qui paie la taxe foncière et la taxe d'habitation ?

Le redevable de chaque taxe s'apprécie au 1er janvier de l'année d'imposition. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, même s'il revend son bien en cours d'année. La taxe d'habitation est due par l'occupant du logement au 1er janvier. Quatre situations reviennent souvent :

• Locataire : il ne paie jamais la taxe foncière. Seule la part TEOM peut lui être refacturée si le bail le prévoit.
• Vente en cours d'année : le propriétaire au 1er janvier reste légalement redevable, mais l'acte notarié prévoit le plus souvent une répartition au prorata temporis entre le vendeur et l'acheteur.
• Investisseur bailleur : propriétaire du bien, il reste seul redevable de la taxe foncière. C'est un paramètre à intégrer dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif intermédiaire.
• Entrée en maison de retraite : la personne hébergée peut, sous conditions, continuer à bénéficier d'un dégrèvement sur son ancienne résidence principale, tant que celle-ci reste inoccupée.

Comment sont calculées la taxe foncière et la taxe d'habitation ?

Les deux taxes reposent sur une base commune : la valeur locative cadastrale du bien, calculée par l'administration fiscale.

La valeur locative cadastrale correspond au loyer théorique annuel que le logement pourrait générer s'il était loué dans des conditions normales de marché.

Cette évaluation repose sur des bases anciennes : la valeur locative cadastrale des propriétés bâties n'a pas été révisée depuis 1970, malgré l'évolution du marché immobilier.

Pour compenser ce décalage, l'administration fiscale applique chaque année un coefficient de revalorisation forfaitaire, indexé sur l'inflation constatée par l'Insee.

La revalorisation des bases en 2026

En 2026, ce coefficient s'élève à +0,8 %, la revalorisation la plus faible depuis plusieurs années, après +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024.

Cette revalorisation s'applique automatiquement à la base de calcul de la taxe foncière comme à celle de la taxe d'habitation sur résidences secondaires.

Le calcul de la taxe foncière, étape par étape

Pour la taxe foncière, la base imposable correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale. Cet abattement forfaitaire couvre les frais de gestion et d'entretien à la charge du propriétaire.

Sur cette base s'appliquent ensuite les taux votés chaque année par les communes et les autres collectivités, ce qui explique les écarts parfois importants d'une ville à l'autre.

Exemple de calcul simplifié :

Ce calcul reste indicatif : chaque commune fixe son propre taux, et des taxes annexes peuvent s'y ajouter.

Exonérations, dégrèvements et paiement de la taxe foncière

Des exonérations ou dégrèvements sont possibles selon les revenus des contribuables, en fonction de plafonds de revenu fiscal de référence (RFR) actualisés chaque année. Certaines communes accordent en plus, sur délibération, une exonération temporaire de 3 ans aux propriétaires qui réalisent des travaux d'économie d'énergie.

L'exonération totale pour les plus de 75 ans

Les propriétaires de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 793 € pour une part (revenus 2025, seuil majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire), sont totalement exonérés de taxe foncière sur leur résidence principale.

Les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) bénéficient de la même exonération totale de taxe foncière, sans condition d'âge.

Le dégrèvement de 100 € pour les 65-74 ans

Les propriétaires âgés de 65 à 74 ans, sous ce même plafond de RFR, bénéficient d'un dégrèvement forfaitaire de 100 € sur leur taxe foncière de résidence principale, appliqué automatiquement.

Le plafonnement à 50 % des revenus

Un dispositif de plafonnement existe pour les foyers dont la taxe foncière dépasse 50 % de leurs revenus, sous un plafond de RFR plus élevé (environ 30 000 € pour une part). Ce plafonnement n'est pas automatique : il doit être demandé via le formulaire dédié.

Calendrier et modalités de paiement

L'avis d'imposition est généralement envoyé en fin d'été, au dernier trimestre. Le paiement de la taxe foncière intervient le plus souvent à la mi-octobre, tandis que la taxe d'habitation sur résidence secondaire est due à la mi-novembre.

Plusieurs modalités de paiement existent : mensualisation, prélèvement à l'échéance ou paiement en ligne depuis l'espace particulier. Au-delà de 300 €, le paiement doit obligatoirement être dématérialisé, en ligne ou par prélèvement, comme le précise la page des modes de paiement d'impots.gouv.fr.

En cas de désaccord, une réclamation peut être déposée depuis l'espace particulier du site des impôts.

Logement neuf : jusqu'à 2 ans d'exonération de taxe foncière

L'achat d'un logement neuf, notamment en vente en l'état futur d'achèvement, ouvre droit à une exonération de taxe foncière pendant les deux années suivant l'achèvement des travaux. Cette exonération ne dépend ni de l'âge ni des ressources du propriétaire : elle bénéficie à tous les acquéreurs dans le neuf.

Comment déclarer son logement pour en bénéficier

L'exonération n'est pas automatique : elle suppose une déclaration dans les délais. Trois règles à connaître :

• Délai : la déclaration doit être déposée auprès du centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l'achèvement du logement.
• Formulaire : le H1 pour une maison individuelle, le H2 pour un appartement.
• Point de départ : l'exonération court à compter du 1er janvier suivant l'achèvement, et non à la date d'entrée dans les lieux.

Les communes conservent la possibilité de réduire, voire de supprimer, la part qui leur revient dans cette exonération. Il est donc utile de vérifier la délibération en vigueur dans la commune du programme.

Une économie chiffrable selon la localisation

L'exonération de taxe foncière dans le neuf représente une économie moyenne de 500 à 2 000 € par an, selon la localisation du bien et les taux votés par les collectivités concernées. Pour les logements financés par un prêt aidé de l'État, elle peut être portée à 15 ans.

Cette exonération s'ajoute aux autres atouts fiscaux propres au neuf, comme la TVA réduite en zone ANRU ou des frais de notaire réduits dans le neuf, qui renforcent l'intérêt d'un achat immobilier neuf par rapport à l'ancien.

FAQ : questions fréquentes

La taxe d'habitation existe-t-elle encore en France ?

Supprimée sur les résidences principales depuis 2023, elle reste due sur les résidences secondaires, parfois majorée en zone tendue. Les logements laissés vides relèvent, eux, d'une taxe distincte sur les locaux vacants.

Un locataire paie-t-il la taxe foncière ?

Non, la taxe foncière est à la charge exclusive du propriétaire. Le locataire peut seulement se voir refacturer la part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères, lorsque le bail le prévoit.

Qui paie la taxe foncière en cas de vente en cours d'année ?

Le propriétaire au 1er janvier est légalement redevable. En pratique, l'acte de vente prévoit le plus souvent une répartition au prorata temporis entre le vendeur et l'acheteur.

Comment bénéficier de l'exonération de taxe foncière dans le neuf ?

Il faut déposer une déclaration au service des impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement du logement (formulaire H1 ou H2). L'exonération de 2 ans démarre alors au 1er janvier suivant.

Quelle différence entre valeur locative cadastrale et loyer réel ?

La valeur locative cadastrale est un loyer théorique fixé par l'administration en 1970, revalorisé chaque année. Elle ne correspond pas au loyer réellement perçu par un propriétaire bailleur.