Par Rakshan

Publié le 07/05/26

Temps de lecture : 9min

Investissement locatif intermédiaire (LLI) : guide complet pour investir dans le neuf

Qu’est-ce que le LLI ?

Depuis la fin du Pinel au 31 décembre 2024, l'investissement locatif intermédiaire s'impose comme le dispositif de référence pour investir dans le neuf. Porté par un pacte entre l'État et les opérateurs immobiliers visant la construction de 75 000 logements intermédiaires d'ici 2026, le LLI combine une TVA réduite à 10 %, un crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans et une logique patrimoniale de long terme.

Ce guide détaille le fonctionnement du dispositif LLI, ses avantages fiscaux, ses conditions d'éligibilité et les étapes concrètes pour se lancer.

Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Créé par l'ordonnance du 20 février 2014, le logement locatif intermédiaire se positionne entre le logement social et le marché libre. Il répond à une ambition claire : proposer une solution de logement aux ménages aux revenus intermédiaires, trop élevés pour accéder au parc social mais insuffisants pour se loger au prix du marché en zones tendues.

Jusqu'en 2023, le dispositif LLI était réservé aux investisseurs institutionnels (assureurs, bailleurs sociaux, caisses de retraite). La loi de finances 2024 a marqué un tournant décisif en ouvrant le logement locatif intermédiaire LLI aux particuliers, à condition d'investir via une personne morale.

Cette évolution répond à une forte demande des investisseurs particuliers cherchant une alternative structurée au Pinel. L'État et les opérateurs se sont engagés sur un objectif de 75 000 logements intermédiaires neufs sur trois ans, afin de soutenir la construction et de fluidifier le marché immobilier dans les zones tendues.


À qui s'adresse le dispositif LLI ?

Le LLI s'adresse à deux publics aux intérêts complémentaires.


Un dispositif pour les investisseurs particuliers

Côté investisseur, il concerne les particuliers souhaitant combiner impact social et rentabilité locative. L'acquisition doit obligatoirement passer par une personne morale, le plus souvent une société civile immobilière composée d'au moins deux associés. Le dispositif convient particulièrement aux investisseurs qui privilégient une logique patrimoniale sur 20 ans : préparation de la retraite, constitution d'un patrimoine de qualité, transmission aux enfants.


Une solution pour les classes moyennes

Côté locataire, le LLI cible les classes moyennes, les jeunes actifs et les familles. Leurs revenus dépassent les plafonds du logement social mais restent insuffisants pour accéder au parc privé dans les grandes villes. En contrepartie des avantages fiscaux accordés à l'investisseur, les loyers sont plafonnés à un niveau généralement 10 à 15 % inférieur au marché libre.


Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?

Le dispositif LLI repose sur deux leviers fiscaux puissants qui en font l'un des mécanismes les plus avantageux pour investir dans l'immobilier neuf.


Un taux de TVA réduit à 10 %

Premier avantage majeur : la TVA réduite à 10 % s'applique sur le prix d'achat du bien, au lieu des 20 % habituels. L'économie est immédiate et significative.

Prenons un exemple concret : un T2 en zone A bis affiché à 224 000 € TTC au taux standard passe à environ 205 000 € avec la TVA réduite, soit près de 19 000 € d'économie dès l'achat.

À cet avantage s'ajoutent les frais de notaire réduits dans le neuf, compris entre 2 et 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien. Ce cumul renforce l'intérêt financier de l'investissement locatif intermédiaire.


Un crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans

Second avantage fiscal : un crédit d'impôt égal à la taxe foncière sur les propriétés bâties, remboursé chaque année sous forme de créance d'impôt pendant toute la durée de l'engagement.

Pour un T2 en zone A, l'économie cumulée avoisine 26 000 € sur 20 ans. À noter : la taxe foncière ne peut plus être déduite comme charge des revenus fonciers dans ce cadre, puisqu'elle est déjà compensée par le crédit d'impôt.

Ces avantages fiscaux s'ajoutent aux bénéfices patrimoniaux du neuf : revenus locatifs complémentaires, constitution progressive d'un patrimoine et préparation de la retraite.


Quelles sont les conditions pour investir en LLI ?

Le dispositif LLI est encadré par des conditions strictes destinées à garantir sa vocation sociale et son efficacité sur le marché du logement.


Acquisition via une personne morale

L'achat en nom propre est exclu. L'investissement doit se faire via une société civile immobilière comptant au moins deux associés. Le choix entre SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés dépend des objectifs patrimoniaux et de la stratégie de détention.


Engagement de location de 20 ans minimum

Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire. Une possibilité de cession existe à partir de la 16ᵉ année. Toute interruption anticipée entraîne la perte des avantages fiscaux.


Localisation en zone tendue

Le logement doit se situer en zones A bis, A ou B1 : Paris et première couronne, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nice, etc. Le dispositif s'étend également aux territoires de réindustrialisation et aux opérations d'urbanisme (PPA, ORT, GOU).


Respect des plafonds de loyers et de ressources

Pour 2025, les plafonds de loyers sont fixés à :

  • Zone A bis : 19,51 €/m²
  • Zone A : 14,49 €/m²
  • Zone B1 : 11,68 €/m²

Les locataires doivent également respecter des plafonds de ressources calculés selon la composition du ménage et la zone.


Critère de mixité sociale

La commune d'implantation doit compter au moins 25 % de logements sociaux, ou le bien doit être situé en quartier prioritaire de la ville (QPV). Les résidences services bénéficient d'une exception à cette règle.


Normes énergétiques

Le logement doit respecter la norme RE2020 pour le neuf, ou justifier d'un gain d'au moins deux classes DPE pour l'ancien rénové.

Le LLI s'applique principalement à l'achat en VEFA. Pour approfondir le sujet, consultez notre guide sur les avantages fiscaux de l'achat en VEFA.


LLI, LMNP ou Jeanbrun : quel dispositif choisir en 2026 ?

Le paysage de l'investissement locatif a été profondément redessiné en 2026. Trois dispositifs dominent désormais le marché, chacun avec sa propre logique.


Le LLI, un dispositif patrimonial de long terme

Le LLI mise sur la TVA réduite à 10 % et le crédit d'impôt sur la taxe foncière. Il impose la création d'une SCI, un engagement de 20 ans et une localisation en zones tendues. C'est un dispositif patrimonial de long terme, idéal pour construire un patrimoine immobilier en famille.


Le LMNP, la souplesse de la location meublée

Le statut LMNP repose sur l'amortissement du bien, des revenus imposés en BIC et une grande souplesse : pas de SCI obligatoire, pas de zonage restrictif, durée libre. Il convient aux investisseurs recherchant des revenus complémentaires peu fiscalisés.


Le Jeanbrun, le nouveau statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun, nouveau statut du bailleur privé, permet l'amortissement déductible des revenus fonciers. Il concerne à la fois le neuf et l'ancien, sans zonage restrictif.

Ces trois solutions ne s'excluent pas. Selon le profil de l'investisseur et ses objectifs, elles peuvent se combiner pour optimiser la performance globale d'un portefeuille immobilier.

Comment investir en LLI ? Les étapes clés

Le parcours d'un investissement locatif intermédiaire suit une logique structurée en six étapes.


1. Définir ses objectifs patrimoniaux

Avant tout achat, clarifiez vos priorités : préparation de la retraite, protection de la famille, revenus complémentaires ou transmission. Pour situer le LLI parmi les autres options, consultez notre guide dédié pour investir dans l'immobilier en 2026.

2. Rechercher un bien neuf éligible

Sélectionnez un programme neuf en zone tendue, conforme à la norme RE2020 et éligible au LLI. Les villes d'Île-de-France, de la métropole lyonnaise ou de la Côte d'Azur concentrent l'essentiel de l'offre.

3. Créer la SCI

Rédigez les statuts, choisissez le régime fiscal (IR ou IS), publiez l'annonce au JAL, immatriculez la société et obtenez le Kbis. Cette étape est indispensable avant la signature.

4. Obtenir le financement

Le financement peut passer par un prêt immobilier classique souscrit par la SCI, un apport personnel ou un mixte des deux. Les banques prêtent facilement aux SCI sur ce type de montage.

5. Signer l'acte authentique

La signature chez le notaire s'accompagne de la déclaration électronique obligatoire auprès de l'administration fiscale pour valider les avantages LLI.

6. Mettre en location

Trouvez un locataire éligible, vérifiez ses ressources et appliquez un loyer conforme aux plafonds en vigueur.


Pourquoi investir en LLI dans le neuf en Île-de-France ?

L'Île-de-France concentre les meilleurs atouts pour un investissement locatif intermédiaire réussi. Paris et sa première couronne se situent majoritairement en zones A bis et A, où la demande locative est structurellement forte et les plafonds de loyers les plus élevés.

Le dynamisme économique de la région, conjugué au déploiement du Grand Paris Express, renforce l'attractivité de nombreuses communes franciliennes. Les investisseurs peuvent ainsi cibler des secteurs en pleine transformation, bénéficiant d'une valorisation à moyen terme.

Le neuf cumule les avantages pratiques : normes RE2020, absence de travaux pendant dix ans, garanties constructeur et éligibilité à l'ensemble des dispositifs fiscaux. Pour les investisseurs souhaitant aller plus loin, le montage peut s'étendre à l'investissement LMNP en VEFA via des résidences services éligibles au LLI.

Interconstruction accompagne les particuliers dans leurs projets avec une sélection de programmes neufs éligibles au dispositif LLI en Île-de-France.


FAQ - Questions fréquentes


Peut-on acheter un logement LLI en nom propre ?

Non. L'investissement locatif intermédiaire impose obligatoirement de passer par une personne morale. Les particuliers doivent donc constituer une société civile immobilière comprenant au moins deux associés. Le choix entre SCI à l'IR ou à l'IS s'effectue selon la stratégie patrimoniale. Cette obligation distingue clairement le LLI des anciens dispositifs comme le Pinel.


Peut-on louer un logement LLI à un membre de sa famille ?

Oui, sous conditions strictes. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal des associés de la SCI. Il doit également respecter les plafonds de ressources fixés selon la zone et la composition du ménage. Cette souplesse permet d'aider un enfant majeur à se loger tout en préservant les avantages fiscaux du dispositif LLI.


Que se passe-t-il en cas de revente avant 20 ans ?

La cession est possible à partir de la 16ᵉ année sans perte des avantages acquis, à condition de respecter les modalités prévues. Avant ce délai, toute revente entraîne la remise en cause des avantages fiscaux : remboursement de la TVA réduite et fin du crédit d'impôt sur la taxe foncière. L'engagement doit donc s'envisager sur le long terme.


Le LLI est-il compatible avec la location meublée ?

Oui. Le LLI peut s'appliquer en location meublée, notamment dans les résidences services destinées aux étudiants ou aux seniors. Les plafonds de loyers sont alors ajustés pour tenir compte de la spécificité de ce marché. Cette combinaison permet de cumuler les avantages du dispositif LLI avec la souplesse fiscale du statut LMNP.


Quelle différence entre le LLI et l'ancien dispositif Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt directe calculée sur 6, 9 ou 12 ans. Le LLI repose sur une logique différente : TVA réduite à l'achat et crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans. C'est une approche patrimoniale de long terme, plus adaptée aux investisseurs cherchant à construire un patrimoine durable plutôt qu'une optimisation fiscale immédiate.

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