Appel de fonds VEFA : comment ça marche ?

L’appel de fonds VEFA correspond à la demande de paiement que le promoteur vous adresse à chaque grande étape du chantier. Quand on achète dans l’immobilier neuf sur plan, on ne règle pas son logement en une seule fois : on paie au rythme de la construction. Cet article explique ce qu’est un appel de fonds, à quels moments il intervient, comment il se déroule, comment le financer, ce qui se passe en cas de retard et ce qu’il faut savoir sur le dernier versement à la livraison.

En bref

• Un appel de fonds est la demande de paiement que le promoteur adresse à l’acquéreur à chaque étape du chantier d’un logement acheté en VEFA.
• Les montants cumulés sont plafonnés par l’article R261-14 du Code de la construction : 35 % du prix aux fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la livraison.
• Chaque appel de fonds s’appuie sur une attestation d’avancement des travaux, en général établie par l’architecte ou le maître d’œuvre.
• L’acquéreur dispose le plus souvent de 15 jours pour payer, directement ou par déblocage de son prêt immobilier ; un retard peut entraîner une pénalité de 1 % par mois au maximum.
• Le dernier versement, de 5 %, peut être consigné si le logement livré présente des défauts de conformité.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds en VEFA ?

Un appel de fonds correspond à la demande de paiement d’une fraction du prix, envoyée à l’acquéreur quand le chantier atteint une étape prévue au contrat. Cette logique vient de la vente en l’état futur d’achèvement : l’acheteur devient propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur construction, et paie donc au même rythme.

À savoir : contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement, un logement neuf déjà achevé ne donne pas lieu à des appels de fonds. Il se règle en une seule fois, à la signature de l’acte de vente.

À quels moments le promoteur peut-il appeler les fonds ?

Le Code de la construction fixe des plafonds cumulés, qui correspondent à des étapes précises du chantier et sont résumés ci-dessous. Ce sont des maximums : le contrat de vente peut prévoir des appels plus fractionnés, jamais plus élevés. Le détail de chaque palier est expliqué dans notre article sur l’échéancier de paiement en VEFA.

Avant la vente : le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n’est pas un appel de fonds, mais le premier versement. Son plafond dépend du délai prévu entre la réservation et la signature de l’acte : 5 % du prix si ce délai ne dépasse pas un an, 2 % entre un et deux ans, aucun dépôt au-delà de deux ans. La somme est versée sur un compte séquestre ouvert au nom du réservataire, puis déduite du prix de vente. Ce dépôt est prévu par le contrat de réservation.

À la signature chez le notaire : le premier appel de fonds

Le premier appel de fonds est réglé lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Son montant dépend de l’avancement du chantier à cette date. Exemple : pour un logement à 300 000 € avec un dépôt de garantie de 15 000 €, si les fondations sont déjà achevées ce jour-là, l’acheteur règle jusqu’à 90 000 €, soit 35 % du prix (105 000 €), dépôt de garantie déduit.

Comment se déroule un appel de fonds, étape par étape ?

Chaque appel de fonds suit le même parcours :

1. L’étape est atteinte et constatée par une attestation d’avancement des travaux, établie par l’architecte ou le maître d’œuvre.
2. Le promoteur, ou le notaire pour le premier appel, envoie un courrier ou un e-mail indiquant le montant dû et l’étape franchie.
3. L’acheteur transmet l’appel de fonds à sa banque, qui peut verser directement la somme au promoteur, ou la règle lui-même.
4. Le paiement a lieu dans le délai prévu au contrat, le plus souvent 15 jours.

Conservez chaque appel de fonds et chaque justificatif : ils servent de preuve en cas de désaccord et facilitent le suivi de votre budget.

Comment financer les appels de fonds ?

Deux situations existent pour régler un appel de fonds VEFA : le crédit immobilier et le paiement comptant. Avec un prêt, la banque procède au déblocage des fonds au rythme des appels, et l’apport personnel est en général mobilisé en premier.

Les intérêts intercalaires

Pendant la construction, l’emprunteur ne paie des intérêts que sur les sommes déjà débloquées : ce sont les intérêts intercalaires, qui augmentent à chaque déblocage. Deux options sont courantes :

• les payer chaque mois pendant le chantier ;
• choisir un différé total jusqu’à la livraison, plus confortable mais plus coûteux.

Intégrez ce coût à votre budget dès la simulation de prêt.

Le paiement comptant

Sans crédit, chaque appel de fonds se règle par virement ou par chèque dans le délai prévu. Aucun intérêt intercalaire n’est dû, mais il faut garder la trésorerie disponible jusqu’à la livraison.

Que se passe-t-il en cas de retard de paiement ?

Un appel de fonds VEFA payé hors délai expose à des pénalités prévues au contrat, plafonnées à 1 % par mois de retard sur la somme à verser. En cas de retard prolongé, la vente peut être résolue si une clause le prévoit, un mois après un commandement de payer resté sans effet. En cas de difficulté, par exemple un déblocage de prêt retardé, prévenez sans attendre le promoteur et votre banque.

Peut-on contester un appel de fonds ?

Oui, si l’étape annoncée n’est pas réellement atteinte. L’acheteur peut demander l’attestation d’avancement des travaux et se rendre sur le chantier pour vérifier. Les sommes versées restent protégées : en VEFA, le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement, qui assure la fin du chantier même en cas de défaillance.

Le dernier appel de fonds, à la livraison

Le solde, en général 5 % du prix, est appelé à la remise des clés. Si l’acquéreur constate des défauts de conformité par rapport au contrat, il peut consigner cette somme, par exemple auprès de la Caisse des dépôts, jusqu’à leur levée. De simples réserves sur les finitions ne suffisent pas toujours à justifier cette consignation : en cas de doute, demandez conseil à votre notaire avant de retenir le solde. Bien préparer la livraison de son appartement neuf permet de tout vérifier lors de la visite de remise des clés.

FAQ : questions fréquentes

Qui envoie les appels de fonds en VEFA ?

Le premier appel de fonds, lié à la signature de l’acte authentique, est généralement transmis par le notaire. Les suivants sont envoyés par le promoteur, par courrier ou par e-mail, à chaque étape du chantier, avec le justificatif d’avancement des travaux.

Quel est le délai pour payer un appel de fonds ?

Le délai est fixé par le contrat de vente, le plus souvent 15 jours à compter de la réception de l’appel de fonds. En cas de crédit, il faut transmettre l’appel de fonds à la banque rapidement pour qu’elle débloque la somme à temps.

Le promoteur peut-il demander plus que le plafond légal ?

Non. Les pourcentages du Code de la construction sont des montants cumulés maximums : 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement. Le contrat peut prévoir des appels plus fractionnés ou plus faibles, jamais plus élevés.

Peut-on recevoir un appel de fonds avant la signature chez le notaire ?

Non. Avant l’acte authentique, seul un dépôt de garantie peut être demandé, à la réservation, et uniquement si le délai prévu jusqu’à la signature ne dépasse pas deux ans. Les appels de fonds commencent à la signature de l’acte de vente.

Comment régler le dernier appel de fonds ?

Le solde est réglé à la livraison, lors de la remise des clés, en général par virement ou par chèque de banque. Si le logement présente des défauts de conformité, l’acquéreur peut consigner cette somme jusqu’à ce que le promoteur les corrige.