Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Chaque vente ou mise en location impose au propriétaire de fournir un diagnostic immobilier obligatoire, ou plutôt plusieurs, réunis dans un dossier unique remis à l’acquéreur ou au locataire. La liste varie selon l’âge du logement, sa localisation et le type de transaction. Ce guide présente les diagnostics exigés pour la vente, puis pour la location, leur durée de validité, leur prix et les sanctions encourues sans diagnostic valable. Il se termine par le cas du logement neuf, où le dossier est beaucoup plus léger.

En bref

• Les diagnostics immobiliers obligatoires sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT), annexé à la promesse ou à l’acte de vente, ou au bail.

• Le DPE et l’état des risques concernent presque tous les logements ; plomb, amiante, électricité et gaz dépendent de l’âge du bâtiment ou de l’installation.
• Chaque diagnostic a sa propre durée de validité : 6 mois pour l’état des risques, 3 ans pour l’électricité et le gaz en vente, 10 ans pour le DPE.
• Les diagnostics sont à la charge du propriétaire et doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié ; un DDT complet coûte en général entre 200 et 600 €.
• Un logement neuf échappe aux diagnostics plomb, amiante, électricité et gaz, mais l’acquéreur reçoit un DPE et, selon les cas, l’état des risques et le carnet d’information du logement.

À quoi servent les diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers servent à informer. Avant de s’engager, l’acquéreur ou le locataire doit connaître l’état réel du logement : sa performance énergétique, la présence éventuelle de matériaux dangereux, les risques naturels ou technologiques de la zone. Chaque diagnostic immobilier obligatoire éclaire un point précis et évite les mauvaises surprises après la signature.

Cette information n’a rien de facultatif. Elle est imposée par la loi. Pour la vente, la liste des diagnostics à fournir est définie par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Pour la location, les documents à annexer au bail relèvent de la loi du 6 juillet 1989.

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, regroupe l’ensemble des diagnostics exigés pour le logement. Le propriétaire le constitue une seule fois, puis le remet à l’acquéreur. Il est annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente signé chez le notaire. En location, il est annexé au bail. Le locataire le reçoit dès la signature du contrat.

Un DDT incomplet fragilise la transaction. Mieux vaut le constituer avant la première visite, et bien avant la signature de la promesse de vente : c’est un gage de sérieux pour les candidats, et cela évite de retarder la signature faute d’un document manquant.

Qui réalise et qui paie les diagnostics ?

Les diagnostics sont à la charge du vendeur ou du bailleur. L’acquéreur ou le locataire n’a rien à payer pour obtenir ces documents. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité. Ce professionnel doit être assuré et indépendant : aucun lien avec le vendeur, le bailleur ou l’agent immobilier.

Le propriétaire ne peut pas les réaliser lui-même, même s’il maîtrise le sujet. Cette règle vaut pour toute vente ou location. Un document établi sans certification n’a aucune valeur. Avant de signer un devis, vérifiez donc la certification et l’assurance du professionnel.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un logement ?

C’est la liste la plus longue : les diagnostics à fournir pour une vente sont fixés par les textes officiels, que résume le site service-public.gouv.fr. Le tableau ci-dessous récapitule chaque diagnostic, les logements concernés et la durée de validité. Les familles de diagnostics sont ensuite détaillées une à une.

Aucun logement n’est soumis à tous ces diagnostics à la fois. Un appartement récent, situé dans une zone sans risque particulier, n’en demandera que quelques-uns. Une maison ancienne peut au contraire devoir tous les fournir. Plus un logement est ancien, plus la liste s’allonge.

DPE et audit énergétique

Le DPE est exigé lors de toute vente. Il doit même figurer dès l’annonce immobilière : la classe énergétique est affichée avant la première visite. Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.

Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable. L’acquéreur peut donc se retourner contre le vendeur en cas d’erreur. Un DPE fiable n’est pas une simple formalité : il engage celui qui vend.

S’y ajoute l’audit énergétique, obligatoire pour la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Il complète le DPE avec des scénarios de travaux et le gain énergétique attendu. Il reste valable 5 ans.

Dans le neuf, le DPE est établi à l’achèvement du logement. Ce cas particulier est détaillé plus bas, dans la section dédiée. Pour comprendre le fonctionnement en détail, consultez notre guide sur le DPE d’un logement neuf.

Plomb, amiante, électricité, gaz : les diagnostics liés à l’âge du logement

Quatre diagnostics dépendent de la date de construction. Plus le bâtiment ou son installation est ancien, plus le risque augmente, et plus l’information de l’acquéreur compte.

Le plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il repère les peintures anciennes contenant du plomb.

L’amiante concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le diagnostiqueur localise les matériaux susceptibles d’en contenir : flocages, dalles, canalisations, toitures. Un diagnostic sans amiante reste valable sans limite, sauf s’il a été réalisé avant le 1er avril 2013 : il doit alors être refait pour une vente.

L’électricité et le gaz sont contrôlés dès que l’installation intérieure a plus de 15 ans. Le diagnostic contrôle la conformité de l’installation et la sécurité des personnes : tableau, protections et prises de terre pour l’électricité, tuyauteries, appareils et ventilation pour le gaz. Les autres installations du logement ne sont pas concernées.

Un logement récent échappe donc à ces quatre contrôles.

État des risques, termites, bruit, mérule : les diagnostics liés à la localisation

Ces diagnostics dépendent de la zone où se situe le logement, et non de son âge. L’état des risques, ancien ERNMT, informe sur les risques naturels, miniers, technologiques et sismiques, ainsi que sur le radon et la pollution des sols. Il est exigé dès que le logement se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques, une zone de sismicité ou une zone à potentiel radon, ce qui concerne une grande partie du territoire. Depuis le 1er janvier 2023, il doit être remis dès la première visite.

Les termites et la mérule dépendent d’une zone définie par arrêté préfectoral. Le diagnostic termites est exigé dans les communes concernées. La mérule, ce champignon qui s’attaque au bois, fait l’objet d’une information lorsque le logement se situe en zone à risque.

Le diagnostic bruit vise les logements situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. En Île-de-France, les communes proches de Roissy-Charles-de-Gaulle et d’Orly sont concernées.

Enfin, l’assainissement non collectif concerne les logements non raccordés au tout-à-l’égout. Le contrôle est réalisé par le SPANC, le service public communal, et reste valable 3 ans. En cas de non-conformité, l’acquéreur dispose d’un an après l’achat pour réaliser les travaux de mise en conformité.

Surface Carrez et carnet d’information du logement

La surface privative loi Carrez s’applique aux lots de copropriété. Elle doit figurer dans la promesse de vente et dans l’acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une baisse du prix dans l’année qui suit l’acte. En copropriété, le diagnostic technique global (DTG) peut compléter ces documents : il évalue l’état de l’immeuble et prépare le plan pluriannuel de travaux.

Le carnet d’information du logement (CIL) concerne les logements dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé à partir du 1er janvier 2023. Il vise aussi ceux qui ont fait l’objet de travaux de rénovation énergétique depuis cette date.

Le propriétaire tient ce carnet à jour. En cas de vente, il le remet à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique.

Quels diagnostics fournir pour mettre un logement en location ?

Pour une location, la liste est plus courte que pour une vente. Le bailleur doit annexer au bail :

• le DPE ;
• l’état des risques ;
• le diagnostic plomb, pour un logement construit avant 1949 ;
• l’état de l’installation d’électricité et celui du gaz, si l’installation a plus de 15 ans ;
• le diagnostic bruit, selon la zone ;
• la surface habitable, mesurée selon la loi Boutin ;
• l’information sur l’amiante.

Deux points distinguent la location. La surface habitable remplace la surface Carrez dans le bail. Quant à l’amiante, aucun rapport complet n’est annexé : le dossier concernant les parties privatives est tenu à la disposition du locataire.

Le DPE pèse aussi sur la possibilité de louer. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Ces passoires thermiques ne peuvent plus être proposées à la location sans travaux de rénovation.

Combien de temps un diagnostic immobilier reste-t-il valable ?

Chaque diagnostic a sa propre durée de validité. Passé ce délai, il faut le refaire. Certains documents, comme la surface Carrez, n’expirent pas tant que le logement n’est pas modifié. Le tableau distingue la vente et la location quand les durées diffèrent.

Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Ceux de 2013 à 2017 ont expiré fin 2022, ceux de 2018 à juin 2021 le 31 décembre 2024. Un DPE plus récent reste valable 10 ans.

Les diagnostics à courte durée de vie demandent de l’attention. L’état des risques et le diagnostic termites peuvent expirer entre la promesse de vente et la signature de l’acte. Le vendeur doit alors les refaire.

Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?

Le prix d’un diagnostic immobilier obligatoire varie selon le bien. Pour une vente, un DDT complet coûte en général entre 200 et 600 €. Le montant dépend de la surface, de l’ancienneté et de la localisation du bien.

Les prix sont libres : chaque diagnostiqueur fixe ses tarifs. À l’unité, comptez environ :

• 100 à 250 € pour un DPE ;
• 80 à 140 € pour l’amiante ;
• 110 à 250 € pour le plomb ;
• 80 à 150 € pour l’électricité ;
• 100 à 140 € pour le gaz ;
• 80 à 150 € pour les termites.

Demandez plusieurs devis écrits, comparez chaque offre sur un périmètre identique et regroupez les diagnostics chez un même professionnel, que ce soit pour une vente ou une location. Les packs reviennent souvent moins cher que des commandes séparées.

Méfiez-vous des DPE vendus à très bas prix. Le DPE engage la responsabilité du vendeur, et un rapport bâclé peut se retourner contre lui.

Que risque le vendeur sans diagnostic valable ?

Un diagnostic immobilier obligatoire absent, périmé ou erroné fragilise la vente. Lors de la signature, le notaire peut refuser d’authentifier l’acte. L’acquéreur peut demander une baisse du prix, des dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.

Sans diagnostic plomb, amiante, termites, électricité ou gaz valable, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur ces points. La clause qui exclut cette garantie, fréquente dans les actes, devient alors inopérante.

En location, le bailleur engage aussi sa responsabilité si un diagnostic manque ou s’il est erroné.

Acheter un logement neuf : quels diagnostics sont obligatoires ?

Dans le neuf, le dossier d’un appartement ou d’une maison est beaucoup plus léger. La raison tient aux seuils vus plus haut : un bâtiment récent n’entre pas dans les critères d’âge qui déclenchent la plupart des diagnostics.

Les diagnostics qui ne concernent pas un logement neuf

Le plomb, l’amiante, l’électricité et le gaz ne s’appliquent pas à un logement neuf. Le bâtiment est récent, le permis a été délivré bien après 1997 et les installations ont moins de 15 ans.

Il n’y a pas non plus d’audit énergétique. Les logements neufs sont construits selon la réglementation environnementale RE2020, qui fixe des exigences strictes de consommation d’énergie.

Ce que le promoteur doit remettre à l’acquéreur

Quelques documents restent dus dans le neuf :

• l’état des risques, si la résidence se trouve dans une zone concernée, remis dès la signature du contrat de réservation en VEFA ;
• le DPE, établi à l’achèvement à partir de l’étude thermique ;
• le carnet d’information du logement, si le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2023 ;
• le diagnostic bruit, si la résidence est située près d’un aéroport.

Lorsqu’il est dû, le carnet d’information du logement est remis au plus tard à la livraison. L’état des risques, lui, arrive très tôt : l’acquéreur connaît ainsi l’environnement de sa résidence avant de s’engager.

À la livraison : les documents à conserver

Lors de la livraison, vérifiez et conservez le DPE, le carnet d’information du logement et les attestations remises. Ces documents serviront en cas de revente ou de location.

Le DPE remis à la livraison reste valable 10 ans. Pour préparer ce moment, consultez nos conseils sur la livraison d’un appartement neuf.

FAQ : questions fréquentes

Le DPE est-il obligatoire pour tous les propriétaires ?

Non, le DPE n’est exigé qu’au moment d’une vente ou d’une mise en location. Un propriétaire qui occupe son logement sans le vendre ni le louer n’a pas à en faire réaliser. En copropriété, un DPE collectif devient progressivement obligatoire pour l’immeuble, quelle que soit la situation de chaque propriétaire.

Qu’est-ce qui change pour les diagnostics immobiliers en 2026 ?

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité obtiennent donc une meilleure étiquette, ce qui en fait sortir une partie du statut de passoire thermique.

Peut-on réaliser soi-même ses diagnostics immobiliers ?

Non. Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié par un organisme accrédité, assuré et indépendant du vendeur comme de l’agent immobilier. Un diagnostic réalisé par le propriétaire n’a aucune valeur et ne peut pas être annexé à la promesse ou à l’acte de vente.

Un DPE réalisé avant juillet 2021 est-il encore valable ?

Non. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, et ceux réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Il faut donc un nouveau DPE pour vendre ou louer ce logement.

L’acheteur peut-il demander de nouveaux diagnostics ?

L’acheteur peut faire réaliser des diagnostics complémentaires à ses frais, par exemple avant de signer la promesse. Il peut aussi exiger que les diagnostics soient en cours de validité le jour de la signature de l’acte : si l’un d’eux a expiré entre-temps, le vendeur doit le refaire.