SCI (Société Civile immobilière) : guide complet 2025

La SCI immobilière (Société Civile Immobilière) est une forme de société de plus en plus utilisée en France pour gérer ou transmettre un patrimoine immobilier. En réunissant plusieurs associés, elle permet d'acquérir des biens immobiliers à plusieurs tout en bénéficiant d’un cadre souple et avantageux. Mais comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses bénéfices ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de créer une SCI.

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une société permettant à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à l'achat en indivision, la SCI offre une structure juridique souple qui encadre précisément les droits et obligations de chaque associé à travers des statuts personnalisables.

Concrètement, la SCI n’a pas de but commercial : elle est destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier, que ce soit pour le louer, l’habiter ou le transmettre plus facilement. Elle peut être utilisée pour acheter un bien à plusieurs, faciliter une succession, ou encore organiser la répartition des charges et revenus locatifs entre les associés.

Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport dans la société, qu’il s’agisse d’un apport en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier). La SCI peut être constituée par au moins deux personnes, physiques ou morales, sans limitation maximale du nombre d’associés.

Une structure adaptée à différents projets immobiliers

La SCI s’adresse aussi bien aux familles souhaitant organiser leur succession, qu’aux investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine. Elle permet notamment :

• De mutualiser les ressources pour l’achat de biens coûteux ;
• De faciliter la gestion locative via une entité unique ;
• D’éviter les blocages liés à l’indivision (par exemple en cas de désaccord entre héritiers) ;
• De transmettre un bien immobilier de manière progressive et fiscalement avantageuse.

Soumise à l’impôt sur le revenu (IR) par défaut, la SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), selon les objectifs patrimoniaux des associés. Ce choix a des conséquences importantes sur la fiscalité, la gestion et la revente des biens.

Comment fonctionne une Société Civile Immobilière ?

Le fonctionnement d'une SCI repose sur un cadre juridique défini par les statuts de la société, librement rédigés par les associés lors de sa création. Ces statuts précisent les règles de gestion, de répartition des bénéfices, de prise de décision, ainsi que les modalités d’entrée ou de sortie des associés.

1. La création de la SCI

La création d’une SCI suit plusieurs étapes clés :

• Rédaction des statuts : ils encadrent les rapports entre associés, la durée de vie de la SCI, les règles de gestion, et la répartition des parts sociales.
• Apport des associés : chaque associé réalise un apport (en argent ou en nature), en échange duquel il reçoit des parts sociales.
• Publication d’une annonce légale : elle officialise la création de la société dans un journal habilité.
• Immatriculation au greffe : la SCI est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ce qui lui donne la personnalité juridique.

2. La gestion courante de la SCI

La gestion d'une SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par une décision des associés. Le gérant agit au nom de la société et représente la SCI vis-à-vis des tiers (locataires, notaires, banques, etc.).

Ses missions incluent :

• L’entretien du patrimoine immobilier ;
• La gestion des baux et des loyers ;
• Le paiement des charges, impôts, assurances ;
• La tenue de la comptabilité et des assemblées générales.

Les décisions importantes (vente d’un bien, changement de gérant, modification des statuts…) sont prises en assemblée générale, selon les modalités de vote fixées dans les statuts (majorité simple, qualifiée, unanimité…).

3. Le régime fiscal

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices (ou les pertes) sont directement attribués aux associés en fonction de leur part dans la société. Ces revenus sont à déclarer dans leur déclaration personnelle.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux pour certains projets, notamment si la SCI a des frais importants ou souhaite capitaliser les bénéfices. En revanche, cela implique une fiscalité différente lors de la revente du bien (plus-values imposées différemment).

Quand et pourquoi créer une SCI ?

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) est particulièrement pertinente dans plusieurs situations, notamment lorsque l’on souhaite acquérir, gérer ou transmettre un bien immobilier à plusieurs. Grâce à sa souplesse juridique et fiscale, la SCI répond à des objectifs patrimoniaux variés, tant pour les particuliers que pour certains professionnels.

1. Créer une SCI pour acheter un bien à plusieurs

Acquérir un bien immobilier en SCI est une alternative avantageuse à l’indivision, souvent source de conflits et de blocages. Que ce soit entre membres d'une même famille, amis, ou investisseurs, la SCI permet :

• De définir les rôles et les droits de chacun via les statuts ;
• D’éviter l’indivision, où une décision importante nécessite l’unanimité ;
• De faciliter la revente des parts sans passer par la vente du bien.

C’est donc une solution idéale pour les couples non mariés, les fratries souhaitant acheter une résidence secondaire, ou les associés dans un projet locatif.

2. Créer une SCI pour transmettre un patrimoine

La SCI est un outil juridique particulièrement efficace pour organiser une transmission de patrimoine. Elle permet de :

• Transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers (par donation par exemple), tout en conservant le contrôle via la gérance ;
• Optimiser la fiscalité grâce à des abattements renouvelables tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant) ;
• Préparer la succession sans obliger les héritiers à vendre le bien immobilier.

Dans un contexte familial, cela évite également les situations d’indivision, source de tensions après un décès.

3. Créer une SCI pour gérer un parc locatif

Pour les investisseurs immobiliers, la SCI permet de structurer la gestion locative de manière professionnelle :

• Centralisation de la comptabilité et des baux ;
• Optimisation fiscale selon le régime choisi (IR ou IS) ;
• Possibilité de déduire certaines charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…) en cas d’option pour l’IS.

C’est un outil souvent privilégié pour développer un patrimoine immobilier locatif à long terme, seul ou avec des partenaires.

4. Créer une SCI pour protéger son conjoint ou ses enfants

En cas de décès, la SCI peut protéger le conjoint survivant, en lui attribuant l’usufruit des parts ou des pouvoirs de gestion, tout en transmettant la nue-propriété aux enfants. Cela permet de garantir l’usage du bien tout en préparant la transmission.

Les avantages d'investir via une SCI immobilière

Gestion facilitée du patrimoine immobilier

Avec une SCI, la gestion du patrimoine immobilier est centralisée. Le gérant administre les biens, paie les charges, signe les baux, gère les locataires, etc. Cette souplesse de gestion est particulièrement utile dans une SCI familiale ou entre amis.

La SCI permet également de financer un achat immobilier, et dans le neuf, elle est compatible avec un Prêt à Taux Zéro.

Transmission du patrimoine

La transmission du patrimoine est plus simple via une SCI : on transmet les parts sociales, et non le bien directement. Cela permet de bénéficier des abattements légaux (jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) et d’éviter l’indivision.

Il est même possible d’organiser la donation des parts de manière progressive, en gardant le contrôle via la rédaction de clauses dans les statuts de la société.

Flexibilité dans l'organisation

La rédaction des statuts permet de tout anticiper : pouvoirs du gérant, règles de majorité, modalités de vote… La SCI offre donc une organisation souple et sécurisée, particulièrement utile en cas de désaccord ou de succession. La rédaction des status permet de tout anticiper : pouvoirs du gérant, règles de majorité, modalités de vote... La SCI offre donc une organisation souple et sécurisée, particulierement utile en cas de desaccord ou de succession. La rédaction des statuts permet de tout anticiper : pouvoir 

Enfin, si vous investissez dans l’immobilier neuf, vous bénéficiez aussi des avantages d’un achat immobilier neuf : frais de notaire réduits, exonération temporaire de taxe foncière, normes énergétiques, etc.

Les obligations et contraintes d'une SCI immobilière

Gestion comptable et déclarations fiscales

Gérer une SCI (Société Civile Immobilière), c’est aussi respecter certaines obligations comptables et fiscales. Tenue d’une comptabilité, déclaration annuelle, choix du régime d’imposition… Ces démarches sont simples à anticiper, mais peuvent avoir un impact important sur la rentabilité du projet.

La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : dans ce cas, chaque associé est imposé individuellement sur sa part des revenus locatifs. C’est souvent l’option choisie pour une SCI familiale ou un projet de long terme.

Mais elle peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) : c’est alors la société qui est ordonnée. Elle peut amortir le bien immobilier, réduire son résultat imposable, et donc payer moins d’impôts à court terme.

Le choix entre IR et IS est stratégique : il influence la fiscalité des loyers, des plus-values et la transmission du patrimoine. L’option pour l’IS est irréversible : Il vaut mieux donc simuler différent scénario ou se faire accompagner par un professionnel avant de trancher.

Une bonne décision fiscale peut faire la différence entre un placement moyen… et un véritable levier patrimonial.

Les conditions spécifiques de cession et transmission des parts

Dans une société civile immobilière (SCI), la cession des parts sociales est soumise à l’agrément des autres associés, sauf clause contraire prévue dans les statuts de la société. Cette règle protège la SCI d’éventuelles entrées non souhaitées dans le capital social, mais elle peut aussi ralentir certains projets, notamment lors d’une mise à jour de la répartition des parts ou dans le cadre d’une alliance patrimoniale.

En cas de décès d’un associé, ses parts sont transmises à ses héritiers, sauf si les statuts de la société civile immobilière prévoient une disposition spécifique. Pour éviter les blocages, il est donc recommandé d’anticiper la transmission du patrimoine immobilier dès la constitution de la société. La SCI peut alors devenir un outil efficace pour organiser une succession dans un cadre juridique sécurisé, avec des règles claires de droit de vote, de répartition et de gestion.

Cette structure permet ainsi de préserver la cohérence de l’ensemble du projet immobilier, d’assurer la continuité en cas de changement d’associés, et de valoriser le placement sur le long terme tout en limitant les conflits entre héritiers. En revanche, il est essentiel de bien définir le but de la société, le fonctionnement de l’assemblée générale, et le rôle de chacun pour éviter tout déséquilibre au sein de la forme de société choisie.

Quelles sont les étapes pour créer une SCI immobilière ?

Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est une démarche accessible, mais qui demande rigueur et préparation. Ce type de société civile permet de structurer un projet immobilier à plusieurs ou de gérer un patrimoine immobilier, à condition de respecter les étapes de constitution. Voici comment créer une SCI pas à pas :

• Définir l’objet social : précisez l’activité de la SCI immobilière (gestion locative, acquisition d’un bien immobilier, mise à disposition d’un logement à un associé…).
• Rédiger les statuts de la société : sur mesure, ils encadrent le fonctionnement, la gestion, les règles de vote et la répartition des parts sociales entre associés. La rédaction des statuts est une étape clé.
• Constituer le capital social : librement fixé, il peut être apporté en numéraire (argent) ou en nature (bien immobilier).
• Publier une annonce légale : obligation de publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales pour rendre la création publique.
• Déposer le dossier de création d'une SCI au greffe du tribunal : pour obtenir l'immatriculation et le Kbis, document officiel attestant de l’existence juridique de la SCI société civile immobilière.
• Ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI : nécessaire pour gérer les flux financiers de la société.
• Signer les actes notariés : si l’un des associés apporte un bien immobilier (apport en nature) ou en cas d’acquisition immobilière via la SCI.

La création d’une SCI immobilière est donc à la portée de tous, mais nécessite un minimum d’accompagnement, notamment pour la rédaction des statuts, qui forment le socle juridique du projet. Il vaut mieux se faire conseiller pour éviter les erreurs, particulièrement si l’on vise une transmission de patrimoine, une SCI familiale, ou une optimisation fiscale via l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

FAQ

Peut-on créer une SCI seul(e) ?

Non. Une SCI doit obligatoirement avoir au moins deux associés, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales. Si vous êtes seul, d'autres formes de société comme l’EURL peuvent convenir.

Quelle est la durée de vie d'une SCI ?

La durée est généralement fixée à 99 ans, mais peut être modifiée lors de l’assemblée générale. Cette longue durée permet une vision patrimoniale à long terme.

Comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Il faut d'abord procéder à la création de la SCI, puis signer l’achat au nom de la société. Ce montage est fréquent pour acheter en VEFA, avec les avantages fiscaux qui l’accompagnent.

Peut-on faire une donation d'un bien immobilier à une SCI ?

On ne peut pas faire une donation directe du bien, mais on peut transmettre les parts sociales de la SCI qui détient ce bien. Cela permet une transmission optimisée, progressive et fiscalement avantageuse.