Amortissement immobilier : définition, calcul et avantages fiscaux

L’amortissement immobilier est un mécanisme comptable et fiscal qui permet de constater la perte de valeur progressive d’un bien immobilier (hors terrain) au fil du temps. Concrètement, il s’agit de répartir le coût d’acquisition sur la durée d’utilisation du logement ou de l’immeuble, ce qui génère une charge déductible des revenus locatifs. Cette opération n’entraîne pas de sortie de trésorerie mais réduit directement l’impôt sur le revenu, en neutralisant une partie des loyers perçus.

Ce levier est particulièrement intéressant pour les primo-accédants en LMNP, les bailleurs en LMP, les SCI à l’IS, ou encore les propriétaires de résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme). Il concerne aussi bien un appartement qu’un local professionnel dès lors qu’il est exploité dans un cadre éligible.

À quoi sert l’amortissement immobilier ?

L’amortissement immobilier permet de constater, d’un point de vue comptable, la perte de valeur d’un bien immobilier liée à son usure ou à sa consommation dans le temps. Cette déduction comptable s’étale sur la durée d’amortissement du bien et vient réduire le résultat imposable, sans impact sur la trésorerie.

Il s’agit donc d’un puissant outil d’optimisation fiscale, qui permet de générer des revenus nets d’impôt, sans produire de déficit foncier. Cette méthode est particulièrement intéressante dans le cadre du régime fiscal réel (LMNP, LMP, SCI à l’IS, société d’exploitation hôtelière, etc.).

Quels types de biens peuvent être amortis ?

Biens en location meublée (LMNP/LMP)

C’est le cas le plus fréquent, notamment pour les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif sous le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Ce régime permet de bénéficier d’un amortissement immobilier particulièrement avantageux. En pratique, jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier (hors terrain) peut être amortie. Cette valeur amortissable inclut non seulement la structure du bien, mais aussi les éléments de second œuvre (toiture, électricité, plomberie), ainsi que le mobilier et les équipements (cuisine, électroménager, literie, etc.).

Grâce à ce mécanisme, le loueur meublé non professionnel peut percevoir des revenus locatifs nets d’impôt pendant plusieurs années, tout en conservant une parfaite maîtrise de sa trésorerie.

Biens professionnels (bureaux, entrepôts…)

Les immeubles professionnels tels que les bureaux, entrepôts, locaux commerciaux ou commerces peuvent faire l’objet d’un amortissement immobilier, à condition d’être inscrits au bilan d’une entreprise relevant du régime BIC. L’amortissement est alors intégré dans le plan comptable de l’entreprise et déduit chaque année du résultat imposable. Cela permet de diminuer sensiblement l’impôt sur les bénéfices, sans altérer la trésorerie. La durée d’amortissement dépend de la nature du bien immobilier : elle varie en général de 20 à 50 ans pour le bâti, et de 5 à 10 ans pour les composants techniques ou le mobilier.

Biens en SCI à l’IS

Dans une société civile immobilière ayant opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), l’amortissement d’un bien immobilier est inscrit au compte de résultat et constitue une charge déductible. Cette stratégie permet de réduire la base imposable, sans recourir au déficit foncier, qui n’est pas applicable sous ce régime. L’amortissement est particulièrement utile pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs dans une SCI, en particulier lorsque le bien est exploité en location meublée. À la revente, il faut toutefois anticiper l’impact de l’amortissement sur la plus-value immobilière, calculée selon des règles spécifiques à l’IS.

Hôtels, résidences de services

Les hôtels, résidences étudiantes, résidences seniors ou résidences de tourisme sont des biens particulièrement adaptés à l’amortissement immobilier.

Dans le cadre d’un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou d’un bail commercial, il est possible d’amortir une large part de la valeur du bien immobilier, y compris le mobilier et les équipements intégrés. Concrètement, l’amortissement d’un bien immobilier est un mécanisme comptable qui constate la perte de valeur progressive d’un actif liée à l’usure du temps.

Le plan comptable général fixe les règles d’amortissement, en déterminant la durée de vie des différents composants (gros œuvre, toiture, menuiserie, meubles, etc.). Un tableau d’amortissement détaillé permet de suivre cette répartition dans le temps et de mesurer l’effet de chaque étape sur le résultat fiscal.

L’utilisation de ce mécanisme, sous le régime fiscal réel ou le micro-BIC, a pour fonction de réduire la base imposable. En pratique, les dotations annuelles viennent diminuer les revenus locatifs, ce qui peut générer un déficit reportable et abaisser directement l’impôt sur le revenu dû par l’emprunteur.

Le calcul tient compte d’un taux d’amortissement appliqué à chaque élément du logement ou de l’immeuble, en fonction de sa durée d’utilisation estimée. L’article 39C du CGI en précise les conditions d’application.

Ce mécanisme permet de :

• Neutraliser les revenus locatifs pendant de nombreuses années,
• Lisser le coût fiscal,
• Optimiser la somme d’argent mobilisée par le prêt,
• Offrir une meilleure stabilité patrimoniale,
• Faciliter le remboursement de l’emprunt grâce aux économies fiscales générées.

En résumé, l’amortissement immobilier est une stratégie comptable et fiscale incontournable dans le cadre d’une location meublée. Bien appliqué, il permet d’améliorer le rendement, de sécuriser la gestion patrimoniale, et constitue une piste essentielle pour tout investisseur souhaitant optimiser son immobilier locatif.

Un sommaire clair du fonctionnement et des conditions doit accompagner toute décision d’acquisition pour anticiper les obligations fiscales et éviter les inconvénients.

Comment fonctionne l’amortissement en immobilier ?

Amortissement linéaire

L’amortissement linéaire est la méthode la plus courante en immobilier. Il consiste à répartir le montant du bien amortissable en parts égales sur toute la durée d’utilisation prévue.

Exemple : un appartement amorti sur 25 ans verra chaque année 1/25e de sa valeur amortissable déduit des revenus locatifs.

• Avantage : simplicité et visibilité à long terme.
• Inconvénient : ne reflète pas toujours la réalité de l’usure (souvent plus forte au début).

Amortissement dégressif

L’amortissement dégressif permet de déduire une part plus importante en début de période, puis de réduire les dotations au fil des années.
Cette méthode reflète mieux la perte de valeur rapide des équipements ou du mobilier (cuisine équipée, électroménager, etc.).

• Avantage : optimisation fiscale dès les premières années de l’investissement locatif.
• Inconvénient : moins utilisé pour les bâtiments eux-mêmes, car non autorisé pour certains biens immobiliers affectés à usage d’habitation.

Amortissement progressif

L’amortissement progressif est l’inverse du dégressif : la part amortie augmente avec le temps. Les premières années, la déduction est faible, puis elle s’accroît au fur et à mesure.

• Avantage : utile pour lisser l’impact fiscal quand les revenus locatifs sont limités au démarrage et augmentent ensuite (par exemple en cas de montée en charge d’une résidence de services).
• Inconvénient : complexité de mise en place et rareté en pratique dans le secteur immobilier.

Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier ?

Le calcul de l’amortissement immobilier repose sur une formule simple :

Amortissement annuel = Valeur amortissable / Durée d’amortissement

En LMNP, on considère que 15 % de la valeur du bien correspond au terrain (non amortissable), et 85 % à la partie bâtie et mobilière (amortissable).

Cette part est ensuite ventilée selon les composants du bien :

• Structure / gros œuvre : 40 à 80 ans
• Toiture, ascenseur, façades : 25 à 50 ans
• Chauffage, plomberie, électricité : 15 à 20 ans
• Mobilier, cuisine équipée : 5 à 10 ans

Cette ventilation respecte les normes du plan comptable, et peut être détaillée dans un tableau d’amortissement.

Quelles sont les durées d’amortissement selon le type de bien ?

La durée d’amortissement varie selon le type de bien et sa nature, du mobilier sur quelques années à l’immeuble sur plusieurs décennies.

Le terrain est exclu, car il ne subit pas de perte de valeur comptable.

Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement immobilier ?

L’amortissement immobilier présente de nombreux atouts pour les investisseurs, en particulier dans le cadre d’un investissement locatif meublé (LMNP, LMP) ou d’une SCI à l’IS. Le premier bénéfice est bien sûr la réduction de l’impôt sur le revenu. En imputant chaque année une charge comptable fictive, l’investisseur parvient à diminuer sensiblement ses revenus locatifs imposables. Dans certains cas, cela permet même de neutraliser l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.

Cet avantage fiscal s’accompagne d’un effet direct sur la rentabilité locative : les revenus dégagés par le bien sont mieux protégés et peuvent être réinvestis. En LMNP par exemple, l’amortissement du bien et du mobilier contribue à sécuriser la rentabilité nette, tandis qu’en SCI à l’IS, il allège durablement la fiscalité supportée par la société.

Enfin, l’amortissement produit un effet cumulatif lorsqu’il est appliqué à plusieurs biens détenus dans un même portefeuille immobilier. La multiplication des charges déductibles renforce l’optimisation fiscale globale et contribue à une stratégie patrimoniale de long terme.

Comment déclarer l’amortissement immobilier ?

Dans le cadre du régime réel en LMNP, vous devez :

• Déclarer vos revenus via la 2031 et la 2042 C PRO
• Joindre un tableau des amortissements à jour
• Tenir une comptabilité conforme au plan comptable

En SCI à l’IS, l’amortissement d’un bien immobilier figure dans le compte de résultat, via le formulaire 2065.

Quelles sont les limites et restrictions à connaître ?

Aucun déficit ne peut être généré par l’amortissement immobilier. Contrairement à certaines charges réelles, l’amortissement d’un bien immobilier ne peut pas entraîner un résultat fiscal négatif. Il vient simplement réduire le bénéfice imposable à zéro, sans le dépasser. Cela vaut notamment en location meublée non professionnelle (LMNP) ou en SCI à l’IS, où il est interdit de créer un déficit reportable via l’amortissement.

Le terrain n’est jamais amortissable, car il ne subit pas de dépréciation comptable. Lors du calcul de l’amortissement, il faut donc impérativement isoler la valeur du terrain (souvent estimée entre 10 et 20 % du prix total) du reste du bien immobilier. Seule la part bâtie et les éléments mobiliers ou techniques peuvent être amortis.

L’excédent d’amortissement non utilisé (lorsqu’il dépasse le montant des loyers perçus) peut être reporté sur les exercices fiscaux suivants, tant que le bien continue à produire du revenu. Ce report d’amortissement n’est pas infini : il reste encadré par les règles comptables du plan comptable, et ne doit pas dépasser certaines limites réglementaires.

En cas de revente, l’amortissement a un impact direct sur la fiscalité de la plus-value immobilière. En effet, le prix d’acquisition pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable est diminué du montant total des amortissements déjà pratiqués. Ce mécanisme augmente donc la plus-value imposable, en particulier dans les régimes relevant de l’impôt sur les sociétés ou du statut LMNP en cas de sortie du régime.

FAQ – Amortissement immobilier

Amortissement linéaire ou dégressif ?

En immobilier, la méthode linéaire est la plus répandue. Elle consiste à répartir la valeur du bien de manière égale chaque année sur sa durée d’utilisation. Le dégressif, en revanche, permet de déduire une part plus importante au début puis de réduire les montants par la suite. Cette méthode n’est pas applicable aux bâtiments d’habitation, mais peut être utilisée pour le mobilier ou certains équipements, car leur usure est plus rapide.

Qu’est-ce qui est amortissable ?

On peut amortir l’ensemble de la partie bâtie du bien (structure, toiture, menuiseries…), mais aussi les équipements (chauffage, ascenseur, plomberie, etc.), le mobilier en location meublée et certains frais liés à la mise en service. En revanche, le terrain n’est jamais amortissable, car il ne se déprécie pas dans le temps.

Quand commence l’amortissement ?

L’amortissement démarre à la date de mise en service effective du bien, c’est-à-dire au moment où il est loué ou utilisé. Ce n’est donc pas la date d’acquisition qui compte, mais bien celle où le bien commence à générer des revenus locatifs. C’est à partir de ce moment que les dotations annuelles sont calculées et déductibles.

Peut-on amortir un bien en SCI ?

Oui, mais uniquement si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, l’amortissement du bien et de ses composants est intégré au compte de résultat et vient réduire le bénéfice imposable. À l’inverse, une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ne peut pas pratiquer d’amortissement, car les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés.