12/02/26

Dispositif Jeanbrun : le nouveau statut bailleur privé

Dispositif Jeanbrun

Le marché immobilier français traverse une période de mutation profonde. Après la disparition de l’ancien dispositif Pinel fin 2024, l'offre locative a chuté de 15 % en seulement cinq ans, plongeant le secteur dans une crise sans précédent. Face à la contraction de l'offre et à la nécessité de loger les ménages français, le gouvernement a instauré, via la loi de finances 2026, une solution ambitieuse : le dispositif Jeanbrun.

Ce nouveau dispositif fiscal, également appelé plan Relance logement, se présente comme un levier puissant pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d'un avantage fiscal attractif. C'est une réponse concrète pour relancer l’investissement locatif et soutenir la construction.


Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ou plan de Relance logement ?

Le dispositif Jeanbrun est la mesure phare du PLF (projet de loi de finances) 2026. Officiellement nommé « plan Relance logement », il porte le nom de Vincent Jeanbrun, figure politique ayant activement soutenu ce nouveau dispositif. Contrairement aux niches fiscales classiques, il ne crée pas un statut juridique inédit, mais instaure un cadre fiscal établi sur l'amortissement du bien.

L'idée centrale est de transformer la vision de l'investissement locatif privé. En permettant aux propriétaires de déduire une partie de l'achat de leurs revenus fonciers, l'État encourage le retour du statut du bailleur privé comme acteur central du logement en France. Ce mécanisme est conçu pour être plus simple et plus flexible que les dispositifs précédents.


Quels sont les objectifs du plan Relance logement ?

Le ministère du logement a fixé des objectifs très clairs pour cette loi Jeanbrun :

  • Atteindre un rythme de construction de 400 000 logements par an.
  • Produire 2 millions de nouveaux logements d'ici 2030.
  • Soutenir la création de 50 000 logements locatifs privés dès l'année 2026.
  • Restaurer la confiance des investisseurs immobiliers échaudés par la fin du Pinel.
  • Augmenter l'offre de logements dits « abordables » dans les zones avec lesquelles le marché est sous tension.


Quand entre en vigueur le dispositif Jeanbrun ?

La mise en œuvre du dispositif Jeanbrun est immédiate, marquant un tournant décisif pour le marché immobilier français. Ce nouveau dispositif fiscal entre officiellement en vigueur en février 2026, dès la publication de la loi de finances 2026, offrant ainsi une réponse concrète au besoin de logement. Attention toutefois, ce plan de relance logement est présenté par le gouvernement comme une mesure de transition exceptionnelle : sa durée d'application est strictement limitée à trois ans.

L'abrogation du texte est d'ores et déjà programmée au 37ᵉ mois suivant son entrée en vigueur, ce qui crée un véritable sentiment d'urgence pour les investisseurs. Ce calendrier serré impose aux futurs propriétaires de lancer leur projet d'achat et leur processus d'acquisition très rapidement pour espérer bénéficier du dispositif Jeanbrun. Pour l'investissement locatif privé, cette fenêtre de tir limitée constitue une opportunité rare de réduire ses impôts tout en participant au choc d'offre nécessaire pour dynamiser la construction et l'offre locative sur l'ensemble du territoire.


Quels biens sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l'investissement doit porter sur des logements situés dans des immeubles collectifs. Les maisons individuelles restent exclues de ce dispositif fiscal, l'accent étant mis sur la densité urbaine et le logement collectif. Point positif : aucun zonage restrictif n'est appliqué, le dispositif est accessible partout en France.


Les logements neufs et VEFA

Le logement neuf est au cœur du dispositif pour relancer les mises en chantier. Sont éligibles les appartements acquis directement auprès d'un promoteur en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou les logements venant d'être achevés mais n'ayant jamais été habités.


Les logements anciens avec travaux

Le dispositif Jeanbrun encourage également la rénovation du parc ancien. Pour être éligible, le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du coût total de l'opération. Ces travaux doivent viser l'amélioration de l'habitat ou la performance énergétique, transformant ainsi des biens vétustes en logements de qualité.


Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?

Pour valider votre avantage fiscal, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées par le bailleur :

  • Engagement de location : le bien doit être loué pendant une durée minimale de neuf ans.
  • Type de location : il doit s'agir d'une location nue (non meublée), destinée à la résidence principale du locataire.
  • Délai de mise en location : le logement doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement ou son achat.
  • Plafonds de loyers : le bailleur privé doit respecter des plafonds de loyers abordables, définis selon trois catégories (intermédiaire, social, très social).
  • Locataire : il est interdit de louer le bien à un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du propriétaire.


Comment fonctionne l'avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?

Le gain fiscal du dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement puissant et innovant pour le locatif privé. Contrairement à une réduction d'impôt directe (comme le permettait la loi Pinel), l'amortissement permet de déduire chaque année une quote-part du prix d'achat de l'appartement directement de vos revenus fonciers. En comptabilisant cette « dépréciation » du bien, vous réduisez mécaniquement votre base imposable, ce qui diminue simultanément vos impôts sur le revenu et vos prélèvements sociaux.

Un autre avantage majeur de ce dispositif fiscal est la possibilité de générer un déficit foncier. Si le cumul de vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance) et de vos amortissements dépasse vos recettes locatives annuelles, vous créez un déficit. Ce dernier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reportable pendant 10 ans.

C'est un levier financier exceptionnel pour les propriétaires situés dans une tranche marginale d'imposition élevée (30 %, 41 % ou plus), car chaque euro de déficit déduit génère une économie d'impôt proportionnelle à votre niveau d'imposition. Ce nouveau dispositif fiscal transforme ainsi une charge comptable en un véritable outil d'optimisation de votre budget et de votre patrimoine.


Le mécanisme d'amortissement du bien

Pour calculer l'amortissement, on définit une base amortissable égale à 80 % de la valeur de l'achat (les 20 % restants correspondent au foncier, qui n'est pas amortissable en France).

À la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Jeanbrun offre un cadeau supplémentaire : les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Le bailleur conserve donc tout le bénéfice fiscal accumulé sur la durée du projet.


Les taux d'amortissement selon le type de bien

Le taux annuel d'amortissement varie selon l'effort consenti par le propriétaire sur les loyers. Plus le loyer se rapproche d'un logement social, plus l'avantage fiscal est élevé.


Type de loyer

Logement neuf / VEFA

Ancien avec travaux (≥30%)

Plafond annuel

Intermédiaire

3,5 %

3 %

8 000 €

Social

4,5 %

3,5 %

10 000 €

Très social

5,5 %

4 %

12 000 €


Quels sont les plafonds de loyers abordables du dispositif Jeanbrun ?

Pour favoriser l'accès au logement, le ministre du logement a calqué les plafonds sur le modèle Loc'Avantages. L'objectif est de proposer une offre locative inférieure aux prix du marché. On distingue trois niveaux : intermédiaire (-15 % par rapport au marché local), social (-30 %) et très social (-45 %).


Voici le tableau des plafonds de loyers maximums par m² (charges non comprises) pour 2026 :

Zone

Intermédiaire

Social

Très social

Abis

19,51 €/m²

13,68 €/m²

10,93 €/m²

A

14,49 €/m²

10,17 €/m²

8,12 €/m²

B1

11,68 €/m²

8,20 €/m²

6,55 €/m²

B2

10,15 €/m²

7,12 €/m²

5,69 €/m²

C

10,15 €/m²

6,15 €/m²

4,91 €/m²

Note : ces plafonds peuvent être révisés annuellement par le ministère du logement.


Dispositif Jeanbrun vs loi Pinel : quelles différences ?

Le dispositif Jeanbrun marque une rupture nette et salvatrice avec l’ancien dispositif Pinel. Là où le système précédent proposait une réduction d'impôt linéaire calculée sur le prix d'achat, ce nouveau dispositif fiscal de 2026 introduit un mécanisme d'amortissement déductible des revenus. Ce changement de paradigme transforme profondément le statut de l'investisseur, passant d'un simple consommateur de niche fiscale à un véritable bailleur privé professionnel.

Les différences notables et les avantages exclusifs de ce nouveau dispositif sont :

  • Absence de zonage restrictif : contrairement à la loi Pinel qui était strictement restreinte aux zones tendues (Abis, A et B1), la loi Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire. Cela offre une liberté totale aux investisseurs pour choisir le secteur géographique le plus pertinent, qu'il s'agisse d'un logement neuf en métropole ou d'un projet de rénovation dans l'ancien en zone rurale.
  • Fiscalité optimisée et gain immédiat : le mécanisme d'amortissement se révèle bien plus puissant pour les foyers affichant une forte tranche marginale d'imposition. En diminuant directement la base imposable des revenus fonciers, il réduit non seulement l'impôt sur le revenu mais également les prélèvements sociaux (CSG/CRDS), ce qui n'était pas le cas avec le Pinel.
  • Flexibilité et déficit foncier : le mécanisme du déficit foncier est beaucoup plus simple à intégrer dans une stratégie patrimoniale globale. Il permet de lisser la charge fiscale sur toute la durée de détention du bien (engagement de 9 ans), sans subir les contraintes rigides et les plafonds de niche commune de l’ancien dispositif Pinel.
  • Relance de l'activité et choc d'offre : ce plan vise un véritable choc d'offre pour compenser la chute vertigineuse des mises en chantier constatée ces dernières années. Sous l'impulsion du ministre du logement Vincent Jeanbrun, il redonne du souffle au locatif privé en encourageant massivement la construction de nouveaux programmes et la réhabilitation lourde.
  • Plafonds de loyers et mixité : alors que le Pinel imposait des plafonds de loyers uniques, le dispositif Jeanbrun offre une modulation (intermédiaire, social, très social). Plus le propriétaire accepte un loyer proche du logement social, plus son avantage fiscal par l'amortissement augmente, permettant de piloter finement son rendement et ses recettes.
  • Si vous cherchez des alternatives performantes depuis le remplacement du Pinel en 2025, ce nouveau statut du bailleur privé est l'option la plus pertinente du PLF 2026. Il permet aux propriétaires de concilier rentabilité locative et avantage fiscal durable, tout en répondant aux attentes urgentes du ministère du logement pour accroître l'offre disponible sur le marché.



FAQ — Réponses aux questions fréquentes


Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Oui et non. De plus, il succède au Pinel dans le calendrier fiscal, mais son fonctionnement est radicalement différent. Ainsi, il privilégie l'amortissement comptable plutôt que la réduction d'impôt « one-shot », ce qui favorise les stratégies de long terme.


Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec le déficit foncier ?

Absolument. C'est l'un des points forts du dispositif. Les travaux réalisés dans l'ancien ou les intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit qui viendra gommer vos autres revenus fonciers ou votre revenu global.


Le dispositif Jeanbrun est-il soumis à un zonage géographique ?

Non, c'est une grande nouveauté. Contrairement aux anciennes lois, ce plan Relance logement ne nécessite pas que le bien soit situé en zone A ou B1. Vous pouvez investir dans le secteur de votre choix, bien que les plafonds de loyers s'adaptent à la réalité locale.


Qui est Vincent Jeanbrun ?

Vincent Jeanbrun est le député à l'origine de l'amendement créant ce statut. Il a défendu l'idée qu'un choc d'offre était nécessaire et que seul l'investissement locatif privé pouvait rapidement répondre à la crise du logement.

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