Achat sur plan : guide pour réussir votre investissement
Investir en Immobilier
L'achat sur plan, ou Vente en État de Futur Achèvement (VEFA), est une méthode d'acquisition d'un logement neuf avant la fin de sa construction. Cette option séduit pour ses avantages tels que l'accès aux dernières normes techniques, environnementales, des garanties solides et des économies potentielles.
Cette transaction immobilière, encadrée par la loi, assure une protection importante à l'acquéreur. Elle débute avec la signature d'un contrat de réservation entre le promoteur et l'acheteur, et s'achève à la livraison du bien.
Ce guide vous éclaire sur les étapes essentielles et les points importants de l'achat sur plan pour vous aider à faire un choix avisé et à réussir votre projet immobilier.
Qu’est-ce qu’un achat sur plan ?
Définition et fonctionnement
L'achat sur plan, aussi connu sous le nom de Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), est un processus où l'acquéreur s'engage à acheter un logement neuf (appartement ou maison) qui n'est pas encore construit ou dont la construction est en cours. Ce type d'achat implique un contrat spécifique entre l'acquéreur et le promoteur immobilier, garantissant que le logement sera construit dans un délai déterminé et livré à l'achèvement.
La VEFA est encadrée par des règles précises. Dès la signature du contrat, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes. Les futures constructions lui sont transférées progressivement, au fur et à mesure de leur réalisation. Le paiement s'effectue en plusieurs échéances, alignées sur l'avancement des travaux, et est strictement réglementé par la loi pour protéger l'acquéreur et assurer l'utilisation des fonds pour les travaux réellement effectués.
Les différences entre l'achat sur plan et l'achat d'un bien existant
Contrairement à l'achat d'un bien existant, l'achat sur plan ne permet pas de visiter le logement avant son achat, obligeant l'acquéreur à se fier aux plans et aux documents promotionnels du promoteur. Cette particularité peut réserver des surprises lors de la livraison si le bien ne correspond pas entièrement aux attentes.
Les frais de notaire sont aussi nettement réduits avec la VEFA, s'élevant à environ 2 à 3% du prix d'achat, contre 7 à 8% pour un logement ancien. Cette économie représente un avantage financier important pour les acquéreurs.
De plus, la VEFA comprend des garanties spécifiques comme la garantie financière d'achèvement, qui protège l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur, en assurant l'achèvement du logement.
Enfin, acheter sur plan peut offrir l'accès à des avantages fiscaux et à des aides de l'État, comme la loi Pinel, permettant potentiellement de bénéficier de réductions d'impôts intéressantes pour les investisseurs.
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Les avantages de l'achat sur plan
Prix potentiellement plus attractifs
L'achat sur plan offre des avantages financiers non négligeables, particulièrement en ce qui concerne les frais de notaire réduits.
En effet, lors de l'acquisition d'un bien immobilier neuf sur plan, les droits de mutation sont uniquement appliqués sur la valeur du terrain. Cela représente une économie importante comparée à l'achat d'un bien existant.
Prenons un exemple : pour un appartement dont le prix total est de 1 250 000 euros, avec le terrain constituant 35% de ce coût, les droits de mutation seront calculés uniquement sur cette partie, diminuant ainsi les frais d'achat.
Personnalisation du bien
Un avantage non négligeable de l'achat sur plan réside dans la possibilité de personnaliser votre futur domicile en fonction de vos préférences et besoins. Vous avez la liberté de sélectionner les finitions, comme les revêtements de sol, le modèle de cuisine, les meubles, et les équipements des salles de bains. Cette option de personnalisation vous offre l'opportunité de façonner un espace de vie qui reflète véritablement votre personnalité et s'aligne sur votre mode de vie.
Performance énergétique et normes récentes
Opter pour un logement sur plan signifie acquérir une propriété construite selon les dernières normes en matière de techniques de construction et d'environnement.
Ces normes assurent une excellente performance énergétique et un confort acoustique supérieur. Les nouvelles constructions intègrent des technologies modernes telles que la ventilation mécanique contrôlée (VMC), des systèmes de protection solaire, et utilisent des matériaux répondant aux normes sanitaires actuelles, éliminant les risques liés à des substances dangereuses comme l'amiante.
En conséquence, vous bénéficiez d'un logement neuf, sans nécessité de rénovation immédiate, tout en réalisant des économies d'énergie sur le long terme.
Les risques et inconvénients
Les retards de livraison
L'achat sur plan comporte un risque notable de retards de livraison. Les délais de construction, qui varient généralement de 12 à 24 mois, peuvent s'étendre davantage en raison de complications. Ces retards peuvent découler de problèmes de financement, de difficultés techniques, ou encore de conditions météorologiques défavorables. Bien que des indemnités puissent être versées en cas de retard, elles ne pallient pas toujours les inconvénients subis, comme la nécessité de prolonger un bail de location ou de différer un déménagement.
Risque lié à la solvabilité du promoteur
La solvabilité du promoteur immobilier représente un autre risque significatif. En cas de faillite du promoteur durant la construction, l'acquéreur peut se retrouver dans une situation délicate. La garantie financière d'achèvement, obligatoire dans le cadre de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), offre une protection partielle contre ce risque. Toutefois, cela peut engendrer des complications juridiques et des retards additionnels pour finaliser la construction.
Le rendu final peut différer des plans initiaux
Il existe également un risque que le logement livré ne corresponde pas précisément aux plans et descriptions fournis au départ. Des ajustements mineurs sont possibles, notamment en cas de rupture de stock ou de modification des matériaux disponibles. Par exemple, les équipements prévus dans le contrat de réservation peuvent être remplacés par des alternatives de qualité et de gamme équivalente ou supérieure, sans être exactement les mêmes. Pour réduire ce risque, il est essentiel de lire attentivement le contrat de réservation et de suivre activement l'avancement des travaux. Des visites régulières du chantier et l'accompagnement par un professionnel du bâtiment lors de la livraison sont recommandés pour détecter et signaler toute non-conformité rapidement.
Les protections juridiques et garanties
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement (GPA) représente une protection juridique essentielle pour les acquéreurs de biens immobiliers neufs. Instituée par l’article 1792-6 du Code civil, elle contraint l’entrepreneur à corriger tous les défauts signalés par le maître d’ouvrage dans l’année suivant la réception des travaux. Cette garantie couvre les défauts de construction, qu’ils soient visibles lors de la livraison ou découverts ultérieurement.
Les anomalies doivent être signalées soit par des réserves émises lors de la réception, soit par une notification écrite dans l’année qui suit. La GPA, considérée comme une garantie d’ordre public, ne peut être annulée ou modifiée par aucun accord contractuel. Elle est obligatoire pour les achats en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et s’applique à tous les acteurs de la construction, sauf les architectes, les bureaux d’études et les vendeurs de bâtiments à construire.
La garantie biennale et décennale
Outre la garantie de parfait achèvement, les acquéreurs bénéficient aussi des garanties biennale et décennale.
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, s’applique pendant deux ans après la livraison des travaux et concerne les équipements pouvant être séparés de la construction sans altérer sa structure, comme les volets électriques ou les chauffe-eau.
La garantie décennale, plus complète, couvre pendant dix ans les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant inadapté à son usage prévu, y compris les équipements indissociables mais essentiels à l’utilisation de l’immeuble.
La garantie de livraison à prix et délai convenus
La garantie de livraison à prix et délai convenus est essentielle lors d’un achat sur plan. Le contrat de VEFA doit définir clairement le prix et les délais de livraison, protégeant l’acquéreur contre les dépassements de coûts et les retards. En cas de manquement à ces engagements, l’acquéreur a le droit de réclamer des dommages-intérêts ou, dans les situations les plus critiques, de résilier le contrat.
La garantie financière d’achèvement (GFA), souvent intégrée aux contrats de VEFA, assure la finalisation du logement même en cas de difficultés financières du promoteur. Cette garantie constitue une protection additionnelle pour l’acquéreur, assurant la sauvegarde de son investissement jusqu’à l’achèvement du projet.
Les étapes clés d'un achat sur plan
Signature du contrat de réservation
La première étape significative dans le processus d'achat sur plan est la signature du contrat de réservation. Ce contrat, bien que facultatif, est souvent la première étape qui lie l'acquéreur au promoteur immobilier.
Il est important de lire attentivement ce document, car il détaille les caractéristiques précises du bien, le prix et les conditions de la vente. Le contrat de réservation inclut généralement les coordonnées des deux parties, les informations sur la garantie financière de remboursement (GFR) ou la garantie financière d’achèvement des travaux (GFA), ainsi que les clauses de remboursement de l’acompte en cas de désistement.
Dans le cadre de ce contrat, vous verserez un acompte, qui peut varier selon les promoteurs.
Il est essentiel de vérifier les clauses de remboursement de cet acompte, car vous pourriez perdre tout ou partie de celui-ci si vous vous rétractez.
Signature de l'acte de vente définitif
Une fois le contrat de réservation signé et les formalités préalables achevées, la prochaine étape majeure est la signature de l’acte de vente définitif. Cette signature se fait devant un notaire et marque la propriété effective de votre quote-part du terrain et, progressivement, du logement en construction.
L’acte de vente doit comporter toutes les mentions essentielles, incluant les coordonnées des parties, les informations sur les garanties, et les détails de la vente tels que le prix, les conditions de révision, le mode de paiement, et la date de livraison.
Cette étape est également l’occasion de signer d’autres documents importants, tels que le contrat d’entreprise générale, le descriptif de la construction, et éventuellement l’acte de création et le règlement de la copropriété.
Les appels de fonds et leur fonctionnement
Pendant la construction, les paiements se font de manière échelonnée, suivant l’avancement des travaux. Le contrat de vente précise les modalités de déblocage des fonds, qui sont généralement liées à des étapes clés de la construction, comme les fondations, la mise hors d’eau, et l’achèvement des travaux.
Chaque appel de fonds est accompagné de factures détaillées, et des intérêts intercalaires peuvent être dus à chaque déblocage des sommes du crédit jusqu’à la remise des clés.
Il est important de suivre ces appels de fonds attentivement et de vérifier que les paiements correspondent bien à l’avancement réel des travaux.
La réception du bien et les vérifications à effectuer
La réception du bien est l’une des dernières étapes importantes de l’achat sur plan. Avant de recevoir les clés, il est essentiel de participer aux visites de chantier organisées par le promoteur, notamment la visite des cloisons et la pré-livraison.
Lors de la pré-livraison, vous devez vérifier que tout est conforme aux plans et spécifications initiales. N’hésitez pas à faire noter vos éventuelles réserves sur le procès-verbal de réception, car c’est à ce stade que vous pouvez signaler les désordres ou non-conformités.
La signature du procès-verbal de réception marque la fin de la construction et le début de la période de garantie de parfait achèvement, qui dure un an.
Financer son achat sur plan
Le prêt immobilier et l'achat sur plan
Opter pour l'achat d'un logement sur plan implique généralement de solliciter un prêt immobilier, une démarche qui obéit à des règles bien définies. Après la signature du contrat de réservation, il vous est accordé un délai de trois mois pour sécuriser votre financement.
Le prêt immobilier destiné à l'achat sur plan se distingue par le paiement échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Initialement, un dépôt de garantie, souvent équivalent à 5% du prix de vente, est requis. Ce montant, qui doit être couvert par votre apport personnel, ne peut pas être inclus dans le crédit immobilier.
Le promoteur réclame des versements, ou appels de fonds, à divers moments clés de la construction, comme lors de la réalisation des fondations, de la mise hors d'eau, et à l'achèvement des travaux. Chaque appel de fonds représente une fraction du montant total emprunté, débloquée par la banque en conséquence.
Les intérêts intercalaires : définition et gestion
Les intérêts intercalaires sont calculés sur les montants débloqués du prêt avant que le logement ne soit livré. Ces intérêts s'appliquent durant la construction, période pendant laquelle vous n'habitez pas encore dans le logement.
Ils sont proportionnels au montant du prêt déjà utilisé et varient selon les conditions de ce dernier. Vous pouvez choisir de payer ces intérêts pendant la construction, ou opter pour un remboursement différé du capital et des intérêts jusqu'à la livraison du bien.
Il est nécessaire de peser les avantages et inconvénients de chaque option en fonction de votre situation financière.
Les aides à l'achat immobilier neuf
Il existe plusieurs aides pour encourager l'achat de logements neufs sur plan. Le prêt à taux zéro (PTZ) permet aux primo-accédants à revenus modestes de financer jusqu'à 40% du coût total de l'opération, sans intérêts ni frais de garantie.
Le dispositif Pinel, intéressant pour les investisseurs, offre une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie d'un engagement de location du bien pour 6, 9 ou 12 ans, avec un taux de réduction qui varie selon la durée d'engagement.
Les frais de notaire réduits, s'élevant à environ 2 à 3% du prix d'achat pour les logements neufs, représentent un autre avantage financier non négligeable pour les acquéreurs.
Achat sur plan : comment faire un choix éclairé ?
Évaluer le sérieux du promoteur immobilier
La sélection d'un promoteur immobilier de confiance est essentielle pour assurer le succès de votre achat immobilier. Pour juger de la fiabilité d'un promoteur, il est recommandé de se renseigner sur son historique et ses projets réalisés afin de comprendre sa capacité à livrer des biens de qualité et dans les délais annoncés.
La santé financière de l'entreprise est également un indicateur important de sa capacité à mener à bien un projet sans complications financières. Pour affiner votre évaluation, vérifiez les certifications professionnelles du promoteur et ses adhésions à des groupes reconnus du secteur, ce qui peut attester de son engagement envers les normes de qualité et d'éthique professionnelle.
Comprendre l'impact de l'emplacement et du marché local
L'emplacement est un critère primordial dans le choix de votre future résidence.
Comprendre l'influence de l'emplacement sur la valeur de votre bien et votre qualité de vie est essentiel. Un emplacement bien connecté, doté d'écoles de qualité, de commerces et d'espaces verts, rehaussera la valeur de votre investissement tout en améliorant votre quotidien.
Il est également recommandé de s'informer sur le marché immobilier local. Examinez les tendances du marché, les prix actuels des propriétés et la demande pour évaluer si le prix proposé est juste et si le secteur présente un potentiel de croissance.
Prendre en compte le futur de la zone d'achat
Anticiper l'évolution future de la zone d'achat est essentiel pour un choix judicieux. Renseignez-vous sur les projets de développement urbain en cours ou à venir dans le secteur.
Des initiatives telles que la construction de nouvelles infrastructures, la rénovation de quartiers ou l'arrivée de nouvelles entreprises peuvent influencer positivement ou négativement la valeur de votre bien. Visitez le secteur et discutez avec les habitants pour obtenir un aperçu des changements attendus. Les documents d'urbanisme, disponibles en mairie ou sur les sites internet officiels des villes, peuvent aussi vous apporter des détails précis sur les projets futurs.
Ces démarches vous aideront à prendre une décision bien informée et à vous assurer de la rentabilité de votre investissement sur le long terme.