Conseils immoComment se passe une vente VEFA ? Qu'est-ce qu'une vente en VEFA ?

16 mars 2021

La majorité des logements neufs font l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Cette procédure suscite beaucoup d’interrogations concernant son déroulement ainsi que les garanties qui sont offertes à l’acquéreur. Zoom sur ce contrat immobilier. Comment se passe une VEFA ? 

Qu’est-ce qu’une vente en l’état futur d’achèvement ? 

Une VEFA est un contrat très utilisé dans la vente immobilière à construire par les promoteurs de programmes fonciers. Également appelée vente sur plans, il s’agit d’une vente immobilière qui concerne un bien dont la construction n’a pas commencé ou n’est pas encore achevée. 

Comment se formalise une VEFA ? 

Le promoteur et l’acquéreur vont signer un avant-contrat spécifique nommé contrat de réservation par lequel le vendeur s’engage à réserver un bien à l’acquéreur. Il ne s’agit donc pas d’une promesse de vente.

La réglementation impose certaines clauses au contrat de réservation qui doit obligatoirement mentionner des éléments essentiels du bien immobilier : la description détaillée, le prix de vente prévisionnel, le délai prévisionnel des travaux, le nombre de pièces ainsi que la surface, la qualité de la construction, les différents éléments d’équipement, etc.

En contrepartie du contrat de réservation, la promoteur exige un dépôt de garantie versé par l’acheteur, déposé sur un compte séquestre chez le notaire ou dans une banque.

L’acquéreur pourra se rétracter de la vente et retrouver son dépôt de garantie dans le cas où la vente ne serait pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation ou s’il s’avère que le prix de vente définitif excède au final plus de 5% du prix initialement convenu.

De même, si l’un des équipements prévus dans le contrat de réservation venait à ne pas être réalisé, comme un ascenseur par exemple, ou si la qualité des ouvrages présente une réduction de valeur supérieure à 10%. 

A quel moment la propriété du bien est-elle transférée à l’acheteur ? 

L’acheteur acquiert la propriété du terrain et des constructions d’ores et déjà réalisées dès le jour de la vente. En revanche, les constructions et ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur réalisation. 

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Quelles sont les garanties conférées à l’acquéreur ? 

Les garanties dont dispose l’acheteur sont les suivantes :

• Garantie de parfait achèvement : Cette garantie protège l’acquéreur pendant un an à compter de la réception du bien. En pratique, tous les désordres que l’acquéreur va signaler au vendeur vont être ensuite notifiés à l’entrepreneur qui devra les réparer. 
• Garantie de surface : L’acquéreur dispose d’une action pendant la première année qui suit la réception du bien pour demander en justice une diminution du prix, dans la seule mesure où la surface livrée est inférieure de plus de 5% à la surface indiquée au contrat de réservation. En effet, il est souvent prévu une clause de tolérance. 

• Garantie biennale : Durant deux ans, l’acquéreur peut signaler par LRAR au promoteur les difficultés qu’il rencontre avec des équipements défectueux qui ne font pas partie intégrante de la construction (interphone, chauffe-eau, robinetterie, etc) pour en exiger la réparation ou le remplacement. Il s’agit donc d’une garantie de bon fonctionnement des équipements.

• Garantie de l’isolation phonique : La réglementation prévoit des exigences phoniques et acoustiques auxquelles le promoteur doit se conformer. Ainsi, l’acheteur est en mesure de lui demander d’effectuer les réparations et corrections nécessaires pour atteindre ces exigences, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession des lieux. 

Garantie décennale et assurance dommages-ouvrage : Cette garantie protège durant 10 ans, à compter de la réception des travaux, l’intégralité des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à l’habitation. L’assurance permet quant à elle d’éviter d’avoir à attendre la décision d’un tribunal et de réparer rapidement les dommages qui relèvent de la garantie décennale.