09/02/26

Passoire thermique

Passoire thermique : définition et impact sur votre logement

La passoire thermique est devenue un enjeu majeur sur le marché immobilier en France. Ces habitations mal isolées, souvent anciennes, consomment énormément d’énergie pour le chauffage, ce qui affecte par ailleurs les factures des propriétaires, le budget des locataires et l’environnement. Dans un contexte de transition écologique, le terme passoire énergétique est sur toutes les lèvres.


Alors que la loi climat renforce les obligations des bailleurs et limite la location des logements classés F ou G, il devient essentiel de comprendre qu'est-ce qu'une passoire thermique, comment l'identifier et quelles solutions existent pour la rénovation. Le gouvernement a mis en place une série de mesures pour éradiquer ce fléau du mal logement et protéger la sécurité ainsi que le pouvoir d'achat des Français.


Comprendre le concept d'une passoire thermique


Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

La définition d'une passoire thermique désigne un logement énergétiquement inefficace, c’est-à-dire un bien dont la consommation d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude ou la ventilation est anormalement élevée. Techniquement, il s'agit d'un bâtiment dont l'enveloppe thermique (les parois) ne retient pas la chaleur en hiver et ne protège pas de la canicule en été.

On parle généralement de logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), car ils présentent une mauvaise isolation des murs, du toit, des fenêtres ou des planchers. En moyenne, une passoire énergétique consomme plus de 330 kWh/m²/an d’énergie finale. Ces habitations laissent la chaleur s’échapper par chaque interstice, créant un confort thermique insuffisant et des factures de chauffage particulièrement lourdes. Pour beaucoup, vivre dans une passoire signifie subir une sensation de froid constant malgré un thermostat réglé au maximum.


Les critères classifiant un logement comme passoire thermique

La classification officielle d’un bien immobilier repose aujourd'hui exclusivement sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document, devenu une pièce maîtresse et obligatoire lors de toute vente ou mise en location, a vu son importance juridique renforcée. Ce diagnostic évalue avec précision la performance énergétique DPE globale du bâti et lui attribue une étiquette climat énergie. Cette note est calculée selon deux seuils : la consommation annuelle d’énergie primaire exprimée en kWh/m²/an et l'indice d'émissions de gaz à effet de serre (CO2).

Depuis sa réforme majeure entrée en vigueur en juillet 2021, le mode de calcul a radicalement changé pour gagner en fiabilité. Le DPE ne se base plus sur la méthode dite "sur facture" (qui dépendait des habitudes de chauffage, souvent biaisées, des anciens occupants), mais sur la méthode 3CL. Cette approche s'appuie sur une analyse physique et technique du bâtiment : qualité de l'isolation des murs, performance des fenêtres, type de système de chauffage, et même l'efficacité de la ventilation. Ce nouveau calcul rend le diagnostic opposable, ce qui signifie qu'un acquéreur ou un locataire peut désormais se retourner contre le vendeur ou le bailleur si la reality énergétique du logement ne correspond pas à l'affichage. Pour les biens en classe F ou classe G, cette réforme a souvent conduit à une dégradation de la note, confirmant leur statut de passoire énergétique aux yeux de la loi.


Étiquette

Consommation (kWh/m²/an)

Niveau de performance

A

< 70

Excellente (Classe A)

B

71 à 110

Très bonne (Classe B)

C

111 à 180

Correcte (Classe C)

D

181 à 250

Moyenne

E

251 à 330

Insuffisante (Classe E)

F

331 à 420

Mauvaise (Classe F)

G

> 420

Très mauvaise (Classe G)


Un logement classé F ou G est donc considéré comme une passoire. Ce classement fait état de plusieurs facteurs critiques : la qualité de l’isolation, le type de système de chauffage (souvent des convecteurs électriques anciens), le vitrage des fenêtres (souvent du simple vitrage ou du double vitrage de première génération) et la ventilation (VMC inexistante ou défaillante).


L’impact d’une passoire thermique dans votre achat d’un logement

  • Impact sur la valeur : L'achat d'une maison classée F ou G pèse directement sur le prix, le budget travaux et la revente. La vigilance des acheteurs fait chuter le prix au m² : c’est la "décote verte".
  • Opportunité de marché : Une passoire énergétique se vend en moyenne 15 % à 20 % moins cher qu'un bien performant, offrant ainsi une réelle marge de négociation lors de l'acquisition.
  • Audit obligatoire : Cette décote impose une action immédiate. Un audit énergétique complet est requis pour la vente de ces maisons afin de chiffrer les rénovations indispensables.
  • Risque locatif : Pour les bailleurs, acheter en classe F sans travaux est un risque financier majeur, car l'interdiction de louer approche et menace la rentabilité de l'investissement.
  • Alternative stratégique : Pour éviter ces coûts imprévus et sécuriser votre patrimoine, découvrez dès maintenant tous les avantages d’acheter dans le neuf.


L’impact environnemental et économique des passoires thermiques

Surconsommation énergétique et factures

L'aspect économique est le premier ressenti. Un logement mal isolé consomme jusqu’à trois fois plus d'énergie qu'un appartement neuf. Le système de chauffage, s'il repose sur des énergies fossiles ou de l'électrique ancien, aggrave la situation. Les factures annuelles peuvent dépasser les 3 000 euros pour une maison de taille moyenne, ce qui place de nombreux Français en situation de précarité énergétique. Il est pourtant possible de réduire sa facture énergétique avec le neuf.


Émissions de CO2 et climat

Sur le plan environnemental, les habitations énergivores sont responsables d'une grande part des émissions de gaz à effet de serre en France. La mauvaise isolation force les équipements à tourner à plein régime, rejetant des quantités massives de CO2. La lutte contre la passoire thermique est donc une priorité du gouvernement pour respecter les engagements pris pour le climat.


Conséquences sur le confort et la santé

Le mal logement n'est pas qu'une question de chiffres. Vivre dans qu'une passoire thermique entraîne des conséquences sanitaires réelles. L'humidité stagnante sur les murs, la moisissure autour des fenêtres et les courants d'air permanents provoquent des maladies respiratoires. Le manque de confort thermique dégrade la qualité de vie et la sécurité des occupants, notamment des enfants et des personnes âgées.


Évolution de la législation française sur les passoires thermiques

La France a durci son cadre légal avec la loi Climat et Résilience. L'objectif affiché par le gouvernement est clair : la disparition totale des logements classés F et G du parc locatif.


Les grandes mesures en vigueur

Depuis le 1er janvier 2023, la location des biens consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² est interdite. Mais ce n'est que le début d'une série de mesures :

1er janvier 2025 : Interdiction de louer tous les biens en classe G.

1er janvier 2028 : L'interdiction s'étend à la classe F.

2034 : Les logements classés en classe E seront à leur tour concernés.

De plus, le blocage des loyers est déjà une réalité : un propriétaire ne peut plus augmenter le loyer d'une passoire lors d'un changement de locataires ou d'une révision annuelle.


Les aides financières pour la rénovation des passoires thermiques

Pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux de rénovation, l'État a déployé un arsenal de soutiens financiers. L'objectif est d'encourager la rénovation énergétique globale plutôt que des petits gestes isolés.

  • Ma Prime Rénov : C'est la star des aides. Elle s'adresse désormais en priorité aux rénovations d'ampleur pour les logements classés F ou G.
  • Éco-PTZ : Ce prêt à taux zéro permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts. C'est l'outil idéal pour financer l'isolation des murs, du toit et le remplacement du système de chauffage.
  • Certificats d’Économie d’Énergie (CEE) : Des primes versées par les entreprises d'énergie pour financer vos travaux de rénovation énergétique.


Diagnostic de performance énergétique (DPE) : un outil clé

Le DPE n'est plus seulement une formalité administrative, c'est le document de référence pour toute action sur un bâtiment. Ce diagnostic permet d'identifier précisément les points de rupture de l'isolation et de prioriser les interventions.


Pour sortir d'une passoire thermique, il faut généralement suivre cet ordre :

  1. Isolation : Traiter le toit (30 % des pertes) puis les murs (25 %).
  2. Menuiseries : Remplacer les vieilles fenêtres par du double ou triple vitrage performant.
  3. Système de chauffage : Installer une pompe à chaleur ou un poêle à granulés.
  4. Ventilation : Installer une VMC hygroréglable pour assurer la sécurité du bâti.



FAQ – Réponses aux questions fréquentes

Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le seul document légal. Si votre étiquette est F ou G, vous êtes dans une passoire. Une forte consommation d'énergie et un ressenti de froid sont des signes avant-coureurs.


Que risque un propriétaire qui loue une passoire thermique ?

En plus de l'interdiction de louer à court terme, le locataire peut se retourner contre le bailleur pour exiger des travaux de mise en conformité. Le gouvernement veille via la loi climat à ce que le niveau de décence énergétique soit respecté.


Quelles sont les solutions pour vendre une passoire ?

La meilleure action est de réaliser des travaux de rénovation avant la vente pour ne pas subir une décote trop forte sur le prix de vente. À défaut, fournir un audit énergétique complet et transparent est une obligation légale qui rassure l'acheteur.


Pourquoi acheter dans le neuf plutôt que de rénover une passoire ?

L'achat dans le neuf garantit une performance optimale dès la remise des clés (souvent Classe A). Vous évitez ainsi les tracas des travaux, les incertitudes du DPE et vous bénéficiez de factures d'énergie réduites immédiatement, sans risque d'interdiction future.

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