Nue-propriété : définition, fonctionnement et avantages

La nue-propriété est l'une des deux composantes d'un bien immobilier démembré, l'autre étant l'usufruit. Le nu-propriétaire possède le bien, figure sur l'acte de vente et peut le transmettre, mais il n'en a ni l'usage ni les revenus jusqu'à l'extinction de l'usufruit. Ce mécanisme, très utilisé en gestion de patrimoine, sert aussi bien à organiser une donation qu'à réaliser un investissement immobilier décoté. Ce guide détaille la définition de la nue-propriété, ses différences avec l'usufruit, les situations de démembrement, le calcul de la valeur, l'achat en nue-propriété dans le neuf, les droits et obligations du nu-propriétaire et la fiscalité applicable.

En bref

• La nue-propriété est le droit de disposer d'un bien (le vendre, le transmettre) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus, ces deux droits appartenant à l'usufruitier.
• Nue-propriété + usufruit = pleine propriété. La séparation des deux s'appelle un démembrement de propriété.
• La valeur de la nue-propriété se calcule selon le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier : plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété vaut cher.
• Le démembrement naît d'une donation, d'une succession, d'une vente en viager ou d'un achat en nue-propriété avec usufruit temporaire.
• Acheter en nue-propriété dans le neuf permet d'acquérir un logement avec une décote généralement comprise entre 30 et 40 %, sans taxe foncière ni gestion locative pendant toute la durée du démembrement.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

Le droit de propriété se compose de trois attributs. L'usus est le droit d'utiliser le bien, c'est-à-dire de l'occuper. Le fructus est le droit d'en percevoir les revenus, principalement les loyers. L'abusus est le droit d'en disposer : le vendre, le donner ou le léguer.

Le nu-propriétaire ne détient que l'abusus. L'usufruitier détient l'usus et le fructus. Lorsque ces attributs sont répartis entre deux personnes, on parle de démembrement du droit de propriété. Service-public détaille ces règles dans sa fiche sur les différences entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété.

Le nu-propriétaire n'est pas un propriétaire au rabais : il reste juridiquement propriétaire du bien immobilier, il figure à ce titre sur l'acte de vente et détient le titre de propriété correspondant à sa part. Il ne peut simplement ni occuper le logement ni encaisser de loyers pendant la durée du démembrement.

Côté orthographe, on écrit « nue-propriété », avec un trait d'union et un « e » qui s'accorde avec « propriété ». Le titulaire, lui, est un « nu-propriétaire », et au pluriel des « nus-propriétaires ».

Nue-propriété, usufruit et pleine propriété : les différences

La vente du bien en pleine propriété suppose l'accord conjoint du nu-propriétaire et de l'usufruitier. Chacun peut en revanche céder son propre droit sans l'autorisation de l'autre.

Combien de temps dure un démembrement ?

L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier. Sa durée est donc inconnue à l'avance : c'est le cas le plus courant en donation et en succession.

L'usufruit temporaire est fixé pour une durée déterminée à l'avance, généralement de 15 à 20 ans dans le cadre d'un achat en nue propriété auprès d'un opérateur. À l'extinction de l'usufruit, quelle qu'en soit la cause, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien. Aucune démarche, aucun acte et aucun frais supplémentaire ne sont nécessaires.

Dans quelles situations devient-on nu-propriétaire ?

Quatre mécanismes conduisent au démembrement d'un bien immobilier.

La donation avec réserve d'usufruit. Les parents donnent la nue-propriété du bien à leurs enfants et conservent l'usufruit, donc le droit d'y habiter ou d'en percevoir les loyers jusqu'à leur décès. C'est la stratégie de transmission la plus répandue.

La succession. En présence d'un conjoint survivant, et lorsque tous les enfants sont issus du couple, celui-ci peut opter pour l'usufruit de la totalité des biens ; les enfants reçoivent alors la nue-propriété. Ils deviennent pleins propriétaires au décès du parent usufruitier.

La vente en viager occupé. L'acquéreur achète la nue-propriété du logement tandis que le vendeur conserve l'usufruit, ou un simple droit d'usage et d'habitation, jusqu'à son décès.

L'achat en nue-propriété auprès d'un promoteur ou d'un opérateur. Le particulier acquiert la nue-propriété d'un logement neuf, l'usufruit temporaire étant cédé pour une durée fixe à un bailleur institutionnel ou à un bailleur social qui exploite le bien.

Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?

La valeur d'un bien démembré se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus son droit de jouissance a une espérance de vie courte, donc une faible valeur. La valeur de la nue-propriété augmente d'autant.

Ce calcul s'applique sur la valeur vénale du bien, c'est-à-dire son prix de marché en pleine propriété.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI

Ce barème, inchangé depuis la loi de finances pour 2004, reste pleinement applicable. Son emploi est obligatoire pour le calcul des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, aussi bien pour une mutation à titre gratuit (donation, succession) que pour une vente. Lorsque l'usufruit est consenti pour une durée fixe et non jusqu'au décès, le barème par âge ne s'applique pas : l'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, sans fractionnement. Pour un calcul rapide, le simulateur officiel du barème fiscal applique ce tableau à la valeur du bien et à l'âge de l'usufruitier.

Un exemple chiffré

Un parent de 68 ans donne à son enfant la nue-propriété d'un appartement dont la valeur vénale est de 300 000 €, en se réservant l'usufruit.

• Âge de l'usufruitier : moins de 71 ans révolus, soit un usufruit à 40 % et une nue-propriété à 60 %.
• Valeur de l'usufruit conservé : 120 000 €.
• Valeur de la nue-propriété transmise : 180 000 €.

Les droits de donation ne portent que sur 180 000 €, et non sur 300 000 €. Après application de l'abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque enfant sur les donations reçues d'un même parent, la base taxable tombe à 80 000 €, contre 200 000 € si le bien avait été donné en pleine propriété.

Valeur fiscale et valeur économique

Le barème de l'article 669 du CGI est un barème fiscal forfaitaire, conçu pour l'impôt. Il ne reflète pas nécessairement la réalité économique d'une opération.

Dans un achat en nue-propriété, la clé de répartition commerciale repose sur une base économique, à savoir la durée du démembrement et le rendement attendu, et peut différer de la clé fiscale de l'article 669. La décote négociée résulte donc d'un calcul d'investissement, pas de l'application mécanique du tableau ci-dessus.

L'achat en nue-propriété dans le neuf

Le montage est le suivant. L'acquéreur achète la nue-propriété d'un logement neuf. L'usufruit temporaire est cédé simultanément, pour une durée de 15 à 20 ans, à un bailleur institutionnel ou à un bailleur social. Pendant toute cette période, l'usufruitier loue le bien, en assure la gestion locative et l'entretien, et perçoit les loyers.

En contrepartie de cette privation de jouissance et de revenus, l'acquéreur paie un prix décoté, généralement compris entre 30 et 40 % de la valeur en pleine propriété. C'est l'une des formules possibles pour investir dans l'immobilier neuf, aux côtés de l'investissement locatif classique.

À l'échéance, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et choisit librement d'occuper le logement, de le louer ou de le vendre. Lorsque l'usufruitier est un bailleur social, le locataire en place est protégé par le Code de la construction et de l'habitation. Six mois avant le terme, le nu-propriétaire peut lui proposer un nouveau bail. À défaut, le bailleur social doit lui proposer un relogement au plus tard trois mois avant la fin de l'usufruit, s'il remplit les conditions de ressources.

Les avantages de l'achat en nue-propriété

• Un prix d'acquisition décoté, souvent de 30 à 40 % par rapport au prix du même logement en pleine propriété.
• Des frais de notaire réduits, puisque les droits de mutation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.
• Aucune taxe foncière : elle incombe à l'usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
• Aucune charge de gestion ni de travaux courants, assumés par l'usufruitier.
• Aucun risque locatif : pas de vacance, pas d'impayé, pas de recherche de locataire.
• Aucun revenu foncier, donc aucune imposition supplémentaire ni prélèvements sociaux pendant le démembrement.
• Pas d'IFI pour le nu-propriétaire dans le cas général : c'est l'usufruitier qui déclare le bien.
• Des intérêts d'emprunt déductibles, sous conditions : si l'achat est financé à crédit, les intérêts peuvent être déduits des revenus fonciers tirés d'autres biens, notamment lorsque l'usufruit est détenu par un bailleur social.
• Une récupération automatique de la pleine propriété à l'échéance, sur un logement entretenu par l'usufruitier, sans frais ni formalité.

Les limites à connaître

Ce montage n'est pas adapté à tous les profils.

• Aucun revenu n'est perçu pendant toute la durée du démembrement.
• Le capital est immobilisé sur 15 à 20 ans, ce qui en fait un placement de long terme.
• La revente de la nue-propriété avant le terme reste possible, mais le marché secondaire est plus étroit et la liquidité incertaine.
• Le logement ne peut être ni occupé ni loué par l'acquéreur avant l'échéance.
• La qualité de l'usufruitier est déterminante : un bailleur peu rigoureux dans l'entretien peut restituer un logement qui demande une remise à niveau, dont le coût réduit le gain espéré.
• Le rendement final dépend fortement du prix d'achat initial rapporté à la valeur du marché à l'échéance.

L'achat en nue-propriété s'adresse donc à un investisseur qui cherche à se constituer un patrimoine sans besoin de revenus immédiats.

Droits et obligations du nu-propriétaire

Le Code civil répartit les charges entre les deux titulaires. L'usufruitier doit assurer toutes les réparations d'entretien ; les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire, sauf lorsqu'elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier. Ces grosses réparations sont définies à l'article 606 du Code civil : gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture.

L'usufruitier supporte en revanche la taxe foncière, les charges courantes et les dépenses liées à l'exploitation du bien, y compris sa quote-part de charges de copropriété courantes.

Dans le cadre d'un achat en nue-propriété dans le neuf, la convention de démembrement transfère généralement à l'usufruitier l'ensemble des travaux, y compris ceux de l'article 606, pendant toute la durée du démembrement. Ce point n'est pas automatique : il doit être vérifié dans l'acte avant signature, car certains travaux peuvent rester à la charge du nu-propriétaire selon la rédaction du contrat.

Le nu-propriétaire dispose enfin d'un recours contre un usufruitier négligent. Si l'usufruitier dégrade le bien ou le laisse dépérir faute d'entretien, le juge peut prononcer la fin de l'usufruit pour abus de jouissance, en application de l'article 618 du Code civil.

La fiscalité de la nue-propriété

Donation et succession

C'est le principal intérêt patrimonial du démembrement. Donner la nue-propriété de son vivant en conservant l'usufruit permet de ne payer des droits de donation que sur la valeur de la nue-propriété, donc sur une base réduite.

L'abattement de 100 000 € s'applique aux donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans ; dans un couple, chaque parent ouvre droit à cet abattement, soit 200 000 € par enfant.

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété. Cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ni taxe, en application de l'article 1133 du CGI. Les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit.

Impôt sur la fortune immobilière

Tant que l'usufruit dure, c'est l'usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété à l'IFI, en application de l'article 968 du CGI. Le nu-propriétaire n'a, dans le cas général, rien à déclarer au titre de ce bien.

Des exceptions existent, notamment en cas d'usufruit légal du conjoint survivant : l'imposition est alors répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI.

Revente et plus-value

Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier.

La plus-value se calcule sur la base du prix d'acquisition de la nue-propriété, majoré des frais. Elle relève du régime de droit commun de la plus-value immobilière, avec des abattements pour durée de détention : l'exonération est totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. L'exonération de résidence principale ne s'applique pas tant que le logement n'est pas effectivement occupé à ce titre par le vendeur.

À qui s'adresse l'achat en nue-propriété ?

Trois profils se retrouvent le plus souvent dans ce type d'investissement immobilier. L'épargnant en fin de carrière, qui prépare un complément de retraite à horizon 15 à 20 ans et n'a pas besoin de revenus dans l'intervalle. Le contribuable fortement imposé, qui souhaite se constituer un patrimoine sans alourdir ses revenus fonciers ni son assiette taxable. Le parent, enfin, qui organise la transmission de son patrimoine en anticipant une donation.

Dans tous les cas, le démembrement engage sur le long terme et suppose de faire analyser sa situation par un notaire avant toute décision.

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FAQ : questions fréquentes

Quel est le principe de la nue-propriété ?

La nue-propriété consiste à détenir un bien sans pouvoir l'occuper ni en percevoir les revenus. Ces deux droits reviennent à l'usufruitier. Le nu-propriétaire conserve le droit de vendre ou de transmettre le bien, et récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.

Quelle est la différence entre la nue-propriété et l'usufruit ?

L'usufruitier utilise le bien et en perçoit les loyers, mais ne peut pas le vendre seul. Le nu-propriétaire peut vendre ou transmettre sa part, mais ne peut ni occuper le logement ni encaisser de revenus. Réunis, les deux droits forment la pleine propriété.

Quel est l'intérêt d'acheter en nue-propriété ?

Le prix d'achat est décoté, généralement de 30 à 40 %. Pendant le démembrement, il n'y a ni taxe foncière, ni charges de gestion, ni revenu imposable. À l'échéance, l'acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété d'un logement entretenu, sans frais supplémentaires.

Comment se calcule la valeur d'une nue-propriété ?

Elle dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmente. Ce barème s'applique aux droits de donation et de succession.

Qui paie la taxe foncière en nue-propriété ?

La taxe foncière est due par l'usufruitier, qui a la jouissance du bien. Le nu-propriétaire n'en est pas redevable pendant toute la durée du démembrement. Il supporte en revanche les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil.

Peut-on vendre un bien en nue-propriété ?

Oui, le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier. Le marché secondaire reste toutefois plus étroit. Pour vendre le bien en pleine propriété, l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est indispensable.