Investir en SCPI : définition, rendement et avantages en 2025

En 2025, de plus en plus d’épargnants optent pour les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, un dispositif qui permet d’accéder à la « pierre » de manière simple, souple et mutualisée. Grâce à un ticket d’entrée réduit, une gestion totalement déléguée et des revenus potentiels réguliers, les SCPI séduisent un public large, du jeune actif à l’investisseur aguerri.

Mais comment fonctionne ce placement ? Quels sont ses rendements réels ? Quels sont les avantages… et les points de vigilance à avoir en tête avant de se lancer ? Ce guide complet vous apporte toutes les clés pour comprendre comment investir en SCPI, sécuriser votre épargne et diversifier intelligemment votre patrimoine immobilier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Définition d’une SCPI

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans acheter de bien en direct. Concrètement, en investissant dans une SCPI, vous achetez des parts d’une société qui détient et gère un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, établissements de santé, logements, etc.). En contrepartie, vous percevez une quote-part des loyers générés, sous forme de revenus réguliers.

Ce modèle repose sur la mutualisation des fonds : les épargnants mettent leur capital en commun pour constituer un patrimoine immobilier conséquent. La société de gestion : agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), se charge ensuite de sélectionner les biens, d’en assurer la gestion (location, entretien, recouvrement des loyers) et de redistribuer les revenus aux porteurs de parts.

L’investisseur devient ainsi associé, sans avoir à assumer les contraintes habituelles liées à la gestion locative. L’investissement en SCPI est donc considéré comme une solution intermédiaire entre immobilier physique et placement financier, souvent qualifiée de "pierre-papier".

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI, répondant à des objectifs patrimoniaux distincts. Voici les principales :

• SCPI de rendement
  Elles visent à générer des revenus réguliers pour les investisseurs. Ces SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique, santé, hôtellerie...). Elles sont les plus répandues sur le marché et affichent généralement les rendements les plus stables.
• SCPI fiscales
  Leur objectif est d’optimiser la fiscalité de l’investisseur. Elles reposent sur des dispositifs fiscaux comme la loi Malraux ou le déficit foncier, et investissent principalement dans de l’immobilier résidentiel à rénover. Certaines SCPI fiscales peuvent également investir dans des programmes d'immobilier neuf, permettant de bénéficier de dispositifs comme la loi Pinel, avec à la clé des avantages fiscaux spécifiques liés à l’achat dans le neuf.

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• SCPI de plus-value
  Ces SCPI misent sur l’appréciation du patrimoine immobilier dans le temps. Elles distribuent peu ou pas de revenus pendant la durée de détention, mais visent une revalorisation à la revente. Elles s’adressent plutôt à des profils patients, recherchant une valorisation du capital à long terme.
• SCPI européennes ou internationales
  Certaines SCPI investissent hors de France, notamment en Europe. Cela permet de diversifier le portefeuille, d’accéder à des zones à fort potentiel locatif et parfois de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, selon les conventions fiscales en vigueur.

Chaque type de SCPI présente des caractéristiques propres en matière de rendement, de durée de détention recommandée, de fiscalité et de niveau de risque. Bien choisir sa SCPI dépend donc directement de vos objectifs patrimoniaux et de votre profil d’investisseur.

Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI repose sur un cycle structuré qui va de la souscription des parts à la redistribution des revenus. Voici, étape par étape, comment s’articule ce modèle d’investissement immobilier collectif.

1. Souscription des parts par les épargnants

L’investisseur commence par acheter des parts de SCPI, dont le prix est fixé par la société de gestion. Ce montant comprend la valeur des actifs détenus par la SCPI, à laquelle peuvent s’ajouter des frais de souscription. L’investissement initial peut débuter à partir de quelques centaines ou milliers d’euros selon les SCPI, ce qui rend ce placement accessible à un large public.

L’achat peut se faire :

• au comptant, pour percevoir rapidement des revenus potentiels,
• à crédit, pour profiter d’un effet de levier financier,
• en démembrement, pour anticiper une transmission ou optimiser sa fiscalité,
• ou encore via une assurance-vie, pour combiner performance et fiscalité allégée.

2. Collecte et mutualisation des fonds

Les capitaux collectés par la SCPI auprès des souscripteurs sont mutualisés, c’est-à-dire mis en commun pour former un fonds conséquent. Grâce à cette mutualisation, la SCPI peut acquérir un parc immobilier diversifié, tant en termes de typologies de biens (bureaux, commerces, santé…) que de zones géographiques (grandes métropoles françaises, Europe…).

Cette approche permet de diluer les risques, car les loyers perçus ne dépendent pas d’un seul bien ou d’un seul locataire, mais d’un ensemble hétérogène d’actifs.

3. Gestion des biens immobiliers par la SCPI

Une fois les biens acquis, la gestion est entièrement prise en charge par la société de gestion, agréée par l’AMF. Celle-ci s’occupe :

• de la mise en location,
• de la sélection et du suivi des locataires,
• de la maintenance des bâtiments,
• des éventuels travaux d’entretien ou de rénovation,
• et de l’arbitrage (achat/vente) pour optimiser la performance du portefeuille.

L’épargnant n’a donc aucune charge de gestion à assumer, ce qui distingue fortement les SCPI de l’investissement locatif traditionnel.

4. Perception des loyers par la SCPI

Les locataires des biens versent des loyers à la SCPI. Ces loyers sont perçus sur l’ensemble du parc immobilier, puis centralisés par la société de gestion. Après déduction des charges (entretien, impôts fonciers, frais de gestion), le revenu net est mis en réserve ou redistribué aux investisseurs.

Cette régularité des flux dépend bien sûr du taux d’occupation du parc immobilier et de la qualité des locataires sélectionnés.

5. Distribution des revenus aux associés

En tant qu’associé de la SCPI, l’épargnant perçoit des revenus proportionnels au nombre de parts détenues. Ces versements prennent généralement la forme de dividendes trimestriels, correspondant à la part des loyers perçus.

Ce revenu est considéré comme un revenu foncier sur le plan fiscal (sauf en cas d’investissement via un contrat d’assurance-vie, où la fiscalité est différente).

Il est également possible, à tout moment, d’acquérir de nouvelles parts pour renforcer son investissement, ou de vendre ses parts (dans les conditions prévues par la SCPI) si l’on souhaite liquider tout ou partie de son placement.

Pourquoi investir en SCPI ?

Dans un contexte économique incertain, où l'immobilier physique devient difficile d'accès et les produits financiers classiques peu lisibles, les SCPI s'imposent comme une solution patrimoniale attrayante. Ce type de placement cumule en effet plusieurs atouts : accessibilité, diversification, et capacité d’adaptation aux besoins de chaque investisseur.

Une accessibilité facilitée au marché immobilier

L’un des grands atouts des SCPI réside dans leur faible ticket d’entrée. Là où l’achat d’un bien immobilier en direct suppose souvent un apport conséquent, l’acquisition de parts de SCPI est possible dès quelques centaines ou milliers d’euros. Cette modularité permet :

• de démarrer progressivement son investissement,
• de lisser son effort d’épargne via des versements programmés,
• ou encore d’ajuster son exposition immobilière à mesure que son patrimoine évolue.

L’accessibilité est également technique : pas besoin de connaissances poussées en gestion locative ou en fiscalité immobilière. La société de gestion s’occupe de tout.

Une diversification du portefeuille d’investissement

Investir en SCPI, c’est accéder à un portefeuille immobilier diversifié par nature. Chaque épargnant détient une fraction d’un parc immobilier comprenant souvent :

• différents types d’actifs (bureaux, commerces, résidences gérées, santé, logistique),
• plusieurs locataires répartis sur différentes zones géographiques,
• et parfois même des biens implantés à l’étranger via des SCPI européennes.

Ce modèle de mutualisation des risques est un véritable rempart face aux aléas du marché immobilier : si un locataire fait défaut ou si un bien perd de la valeur, les autres actifs compensent.

Un placement qui s’adapte à plusieurs objectifs patrimoniaux

Les SCPI conviennent à plusieurs profils d’investisseurs, car elles offrent une flexibilité d’usage :

• Pour générer des revenus complémentaires : utiles à la retraite ou pour compléter une épargne peu rémunératrice.
• Pour préparer une transmission via des mécanismes comme le démembrement temporaire de propriété.
• Pour optimiser sa fiscalité, notamment avec des SCPI fiscales ou une détention via assurance-vie.
• Pour se constituer un patrimoine à crédit, grâce à l’effet de levier et à une rentabilité potentielle supérieure à certains produits traditionnels.

C’est donc un support adapté aux stratégies patrimoniales de long terme, mais également pertinent pour ceux qui souhaitent diversifier leur épargne sans s'exposer aux marchés financiers.

À qui s’adressent les SCPI ?

Contrairement à une idée reçue, l’investissement en SCPI ne s’adresse pas uniquement aux épargnants fortunés ou aux initiés de l’immobilier. Grâce à leur flexibilité, leur ticket d’entrée réduit et la diversité des supports proposés, les SCPI peuvent convenir à de nombreux profils. Voici les grandes typologies d’investisseurs concernés.

Les actifs en phase de constitution de patrimoine

Pour un salarié ou un indépendant souhaitant valoriser son épargne sur le long terme, les SCPI représentent une solution idéale pour :

• accéder à la propriété de façon indirecte,
• investir à crédit et bénéficier de l’effet de levier,
• générer des revenus différés, en complément de leur future retraite.

Les SCPI peuvent être intégrées dans une stratégie d’épargne progressive, avec des versements mensuels ou un financement par emprunt. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier sans gestion active, tout en bénéficiant d’un rendement attractif.

Les retraités à la recherche de revenus complémentaires

Une fois à la retraite, le besoin de revenus stables et réguliers devient central. Les SCPI, avec leurs distributions trimestrielles, répondent parfaitement à cette attente :

• Elles permettent de compléter une pension de retraite, sans effort de gestion.
• Elles offrent une solution moins risquée et moins volatile que des placements boursiers.
• Elles peuvent être conservées dans une logique de transmission de patrimoine.

De plus, certaines SCPI sont compatibles avec des dispositifs de démembrement permettant d’anticiper un besoin de revenu au moment du départ en retraite.

Les investisseurs fortement fiscalisés

Pour les contribuables soumis à une pression fiscale élevée, certaines SCPI offrent des solutions de défiscalisation ciblée :

• Les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, déficit foncier) permettent une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de détention.
• L’investissement via un contrat d’assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité plus douce sur les revenus distribués.
• Le démembrement de propriété est également un levier pour neutraliser temporairement la fiscalité tout en préparant la pleine propriété à terme.

Ces mécanismes doivent être analysés avec soin selon le profil fiscal et les objectifs patrimoniaux de l’investisseur.

Les jeunes investisseurs ou primo-épargnants

Même avec un capital limité, un jeune investisseur peut accéder à l’immobilier via une SCPI. Cela lui permet de :

• démarrer tôt dans l’investissement immobilier, sans acheter un bien physique,
• diversifier son épargne sans être exposé aux marchés financiers,
• apprendre les mécanismes de distribution, de rendement et de gestion déléguée, avant d’éventuellement envisager un achat en direct, notamment via des dispositifs comme la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), qui permet de devenir propriétaire d’un bien neuf en construction. »

Les SCPI peuvent ainsi constituer un socle de diversification patrimoniale, accessible dès les premières années de vie active.

Le rendement des SCPI

L’un des principaux attraits des SCPI est leur capacité à générer des revenus réguliers, souvent plus élevés que ceux de l’immobilier locatif classique ou des produits d’épargne traditionnels. Mais comment se calcule ce rendement ? Et de quoi dépend-il réellement ?

Comment est calculé le rendement d’une SCPI ?

Le rendement d’une SCPI est généralement exprimé par le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Ce taux correspond au rapport entre les revenus distribués sur une année (dividendes) et le prix moyen de la part acquise par l’investisseur.

Formule : TDVM = (dividendes bruts annuels / prix moyen de la part) x 100

Ce rendement est brut de fiscalité (avant impôts), mais net de frais de gestion, ce qui le rend relativement transparent pour l’investisseur.

À titre d’exemple, le TDVM moyen constaté sur l’année 2024 s’élevait à 4,72 %, d’après les données de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier).

En parallèle, d’autres indicateurs peuvent être utiles pour mesurer la performance d’une SCPI :

• Le TRI (Taux de Rendement Interne) : il prend en compte à la fois les revenus distribués et la revalorisation (ou non) de la part sur plusieurs années.
• Le taux d’occupation financier (TOF) : il mesure le niveau de location effective des biens détenus.

Quels sont les facteurs qui influencent le rendement ?

• Le rendement d’une SCPI est influencé par plusieurs paramètres, intrinsèques à la gestion des actifs immobiliers :
• La typologie des biens : les bureaux en zones dynamiques, les commerces, ou les résidences de services (seniors, étudiants, etc.) n’ont pas les mêmes rendements potentiels.
• La qualité des locataires : un portefeuille sécurisé avec de grands comptes ou des locataires institutionnels assure une meilleure visibilité des loyers.
• La zone géographique : certaines métropoles françaises ou européennes offrent un meilleur rapport rendement/risque, notamment dans des zones à forte demande locative.
• Le niveau d’endettement de la SCPI : certaines SCPI utilisent un levier modéré pour optimiser leurs acquisitions, ce qui peut influencer positivement (ou négativement) la rentabilité.
• La stratégie de la société de gestion : gestion opportuniste, conservatrice ou innovante selon les cycles économiques.
• Les frais de souscription et de gestion : bien que déjà intégrés dans le rendement publié, ils impactent la performance nette à long terme.

Enfin, la conjoncture économique globale (taux d’intérêt, inflation, vacance locative, évolution des loyers commerciaux) peut également jouer un rôle sur le rendement annuel des SCPI.

Les avantages de l’investissement en SCPI

Les SCPI séduisent un nombre croissant d’épargnants grâce à une combinaison de facteurs qui en font un support à la fois performant, souple et accessible. Voici les principaux atouts qui expliquent l’engouement pour ce placement immobilier indirect.

Des revenus réguliers sans gestion locative

L’un des attraits majeurs des SCPI est la possibilité de percevoir des revenus potentiels réguliers, sans avoir à gérer un bien immobilier en direct. Contrairement à la location classique, vous n’avez :

• aucune recherche de locataire à effectuer,
• pas de travaux à gérer,
• pas de risques d’impayés ou de vacances locatives à assumer vous-même.

Les loyers collectés par la société de gestion sont redistribués, sous forme de dividendes, à chaque porteur de parts. En général, la fréquence de versement est trimestrielle, ce qui permet d’intégrer ce flux dans un budget ou une stratégie de revenus passifs.

Une mutualisation des risques immobiliers

La SCPI investit dans un portefeuille diversifié de biens, tant en typologie (bureaux, commerces, santé, etc.) qu’en localisation (régions françaises, métropoles européennes). Cette mutualisation permet de diluer les risques :

• Si un locataire fait défaut, les autres compensent.
• Si un bien se dévalorise, il est contrebalancé par des actifs plus performants.

C’est un avantage considérable par rapport à l’immobilier locatif en direct, souvent dépendant d’un unique bien. Cette approche renforce la résilience du placement, même en période économique incertaine.

Une gestion totalement déléguée

L’investisseur en SCPI délègue l’intégralité de la gestion à une société spécialisée agréée par l’AMF. Cela inclut :

• la sélection des biens à acquérir,
• la mise en location,
• la gestion locative,
• l’entretien des actifs,
• les arbitrages patrimoniaux (reventes stratégiques).

Cette gestion déléguée permet un gain de temps considérable et garantit un niveau de professionnalisme souvent difficile à atteindre dans une gestion en direct.

Une fiscalité optimisée selon le mode d’investissement

L’imposition des revenus issus des SCPI dépend du mode d’acquisition :

• En direct : les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Il est possible d’opter pour le régime réel pour déduire les intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit.
• Via l’assurance-vie : la fiscalité applicable est celle, plus avantageuse, de l’assurance-vie. Elle dépend de l’ancienneté du contrat et permet de bénéficier d’abattements ou de taux réduits après 8 ans.
• En démembrement de propriété : en achetant uniquement la nue-propriété de parts, l’investisseur ne perçoit pas de revenus pendant la durée du démembrement… mais n’est pas imposé non plus. À terme, il récupère la pleine propriété, sans frais supplémentaires.

Selon vos objectifs (revenus, capitalisation, défiscalisation), il est donc possible d’adapter le cadre fiscal de votre investissement en SCPI pour en tirer le meilleur parti.

Points de vigilance avant d’investir

Liquidité des parts de SCPI

Contrairement à des placements financiers classiques (livrets, actions cotées), les parts de SCPI ne sont pas immédiatement liquides. Cela signifie que :

• vous ne pouvez pas forcément revendre vos parts du jour au lendemain,
• la revente dépend de l’existence d’une contrepartie (autre investisseur prêt à acheter),
• dans certains cas, des délais de quelques semaines à plusieurs mois peuvent s’appliquer.

La liquidité dépend également du type de SCPI :

• Les SCPI à capital fixe : les transactions se font sur un marché secondaire organisé à dates régulières.
• Les SCPI à capital variable : la société de gestion peut racheter les parts directement, mais cela reste conditionné à l’équilibre entre souscriptions et retraits.

Il est donc recommandé de considérer cet investissement sur une durée minimale de 8 à 10 ans, et de ne pas y allouer une part trop importante de son épargne de précaution.

Risques associés à l’immobilier

Comme tout investissement immobilier, les SCPI ne sont pas à l’abri de certaines fluctuations du marché :

• Risque de vacance locative : si des biens restent inoccupés, les loyers distribués peuvent baisser.
• Risque de dépréciation des actifs : en cas de retournement du marché immobilier, la valeur du patrimoine détenu peut diminuer, impactant le prix des parts.
• Risque locatif : défaut de paiement d’un locataire, renégociation à la baisse d’un bail, départ anticipé…

La diversification permet de limiter ces risques, mais ne les élimine pas. Il est donc important de considérer les SCPI comme un investissement soumis au risque de perte en capital.

Frais et commissions

Les SCPI engendrent plusieurs types de frais, qu’il convient de bien comprendre avant d’investir :

• Frais de souscription (ou de commercialisation) : généralement compris entre 8 % et 12 % du montant investi, ils sont prélevés à l’entrée. Ces frais sont amortis sur le long terme, d’où l’intérêt d’une détention longue.
• Frais de gestion : prélevés chaque année sur les revenus locatifs bruts, ils rémunèrent la société de gestion pour l’administration des biens (mise en location, entretien, suivi…).
• Frais de cession : en cas de revente, des frais peuvent s’appliquer sur le marché secondaire.

Même si ces frais sont déjà pris en compte dans le rendement publié par les SCPI (TDVM), ils peuvent impacter la rentabilité en cas de revente prématurée ou de faible performance.

Comment choisir la bonne SCPI ?

Face à une offre de plus en plus large, sélectionner une SCPI adaptée à son profil et à ses objectifs nécessite une analyse rigoureuse. Rendement, typologie d’actifs, zone géographique, stratégie de gestion : autant de critères à prendre en compte avant de s’engager.

Identifier vos objectifs patrimoniaux

Avant toute chose, il est essentiel de définir pourquoi vous souhaitez investir en SCPI. Les motivations possibles peuvent inclure :

• Générer des revenus complémentaires à court ou moyen terme (notamment pour la retraite),
• Se constituer un patrimoine immobilier progressivement, avec ou sans effet de levier (crédit),
• Optimiser sa fiscalité grâce à des dispositifs spécifiques (SCPI fiscales, démembrement, assurance-vie),
• Préparer une transmission ou un projet à long terme, en évitant les contraintes de l’immobilier classique.

Le choix de la SCPI dépendra directement de cette finalité : par exemple, une SCPI de rendement sera plus adaptée à un objectif de revenus réguliers, tandis qu’une SCPI fiscale conviendra davantage à un objectif de réduction d’impôt.

Analyser les performances passées et le taux d’occupation

Même si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles donnent une indication sur la qualité de la gestion et la stabilité du modèle économique. Les indicateurs à examiner incluent :

• Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : il mesure le rendement brut annuel.
• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : il évalue la proportion des loyers effectivement perçus par rapport au potentiel total.
• Le Report à Nouveau (RAN) : il correspond aux revenus mis en réserve pour lisser les distributions en cas de baisse de rendement futur.
• L’évolution du prix de la part : une stabilité ou une légère hausse au fil des ans reflète généralement une gestion prudente et équilibrée.

Il peut être utile de comparer ces données sur au moins 3 à 5 années glissantes pour identifier les SCPI les plus régulières dans le temps.

Comparer les types de SCPI : rendement, fiscale, européenne, etc.

Chaque typologie de SCPI possède ses propres caractéristiques, et il est important d’en comprendre les implications :

Le bon choix dépendra de votre horizon de placement, de votre appétence au risque, et de votre situation fiscale personnelle.

Évaluer la réputation de la société de gestion

La qualité de la société de gestion est un facteur déterminant dans la performance d’une SCPI. Voici quelques éléments à vérifier :

• Ancienneté de la société de gestion,
• Taille de l’encours géré (capitalisation totale),
• Expérience des équipes en gestion immobilière,
• Transparence des documents publiés (rapports annuels, bulletins trimestriels),
• Cohérence de la stratégie d’investissement (acquisitions, arbitrages, taux de rotation…).

N'hésitez pas à consulter la documentation officielle et à vous faire accompagner par un professionnel si besoin, pour analyser les indicateurs clés et la politique de gestion dans le détail.

Mode d'acquisition des parts de SCPI

Il existe plusieurs façons d’investir en SCPI. Chaque mode d’acquisition répond à des objectifs patrimoniaux spécifiques : rendement, levier fiscal, transmission… Voici les trois principaux canaux pour souscrire des parts de SCPI.

L’achat en direct

C’est la formule la plus simple : vous achetez des parts de SCPI en nom propre, directement auprès de la société de gestion ou d’un distributeur habilité.

Avantages :

• Vous percevez l’intégralité des loyers au prorata de vos parts.
• Vous êtes imposé selon votre propre fiscalité (revenus fonciers ou micro-foncier, selon votre situation).
• Vous restez libre de revendre vos parts à tout moment (sous réserve de la liquidité disponible).
• Inconvénients :
• Vos revenus sont pleinement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Aucune enveloppe fiscale ne vous protège (contrairement à l’assurance-vie ou au démembrement).

Ce mode d’acquisition convient aux investisseurs non fiscalisés ou faiblement imposés, qui recherchent des revenus complémentaires immédiats.

L’achat à crédit

Il est tout à fait possible d’acheter des parts de SCPI via un crédit immobilier classique. C’est un mode d’acquisition encore sous-utilisé, mais qui présente des avantages patrimoniaux notables.

Avantages :

• Effet de levier : vous investissez un capital que vous ne possédez pas encore.
• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (en achat en direct).
• La rentabilité nette peut être optimisée, surtout si les taux d’emprunt restent modérés.
• Inconvénients :
• Il faut disposer d’un bon dossier bancaire (revenus stables, taux d’endettement maîtrisé).
• L’effet de levier augmente aussi le niveau de risque global.
• Le crédit peut réduire votre capacité d’emprunt pour d’autres projets.

Ce montage est pertinent pour les investisseurs jeunes ou patrimoniaux, avec une bonne visibilité financière, qui souhaitent accélérer la constitution d’un capital.

L’investissement via un contrat d’assurance-vie

De plus en plus d’assureurs intègrent aujourd’hui des SCPI dans leurs contrats d’assurance-vie en unités de compte. L’achat s’effectue donc dans un cadre fiscal avantageux, à condition d’accepter une liquidité plus faible.

Avantages :

• Fiscalité adoucie après 8 ans (abattement annuel sur les plus-values),
• Pas de déclaration des revenus fonciers : les revenus sont capitalisés dans le contrat,
• Possibilité d’arbitrage souple entre unités de compte (y compris d’autres SCPI ou OPCI).
• Inconvénients :
• Le rendement est parfois inférieur à celui en achat direct (du fait des frais d’enveloppe),
• Les parts sont détenues par l’assureur, vous ne bénéficiez pas de la pleine propriété,
• Les SCPI disponibles sont limitées à celles sélectionnées par l’assureur.

C’est une solution intéressante pour les épargnants déjà détenteurs d’un contrat, ou souhaitant profiter d’un cadre successoral avantageux sans alourdir leur fiscalité immédiate.

FAQ

Qu’est-ce qu’une SCPI en immobilier ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant à des particuliers d’acheter des parts de sociétés détenant un patrimoine immobilier locatif. En échange, les associés perçoivent des revenus réguliers issus des loyers générés.

Est-ce intéressant d’investir en SCPI en 2025 ?

Oui, malgré un contexte immobilier en mutation, les SCPI restent un placement attractif pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Leur rendement moyen reste stable autour de 4 à 5 % et leur fonctionnement permet une gestion totalement déléguée.

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Comme tout placement immobilier, la SCPI n’offre aucune garantie de capital. Elle peut être sujette à une baisse de rendement, à une moindre liquidité ou à une revalorisation négative de ses actifs. Il convient de bien analyser son profil d’investisseur.

Quelle est la fiscalité des revenus issus d’une SCPI ?

Les revenus issus d’une SCPI sont généralement considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf si l’investissement est réalisé via une assurance-vie ou en démembrement.