Investissement LMNP en VEFA
5 novembre 2022
Vous recherchez un dispositif qui vous permet d’investir dans l’immobilier et ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs ? Le statut de Loueur Meublés Non Professionnels (LMNP) soutient l’investissement dans l’immobilier locatif meublé, au moyen d’un cadre fiscal intéressant. On fait le point sur les avantages d’un investissement LMNP en VEFA et ses conditions d’éligibilité.
Définition d’un investissement LMNP en VEFA
Investir dans le neuf en LMNP consiste à acquérir une résidence de services neuve ou en construction, aussi baptisée VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). On parle alors d’acheter un bien immobilier sur plan.
Le statut LMNP ne s’applique qu’aux propriétaires de biens immobiliers meublés. Concrètement, ces biens sont mis en location contre des loyers réguliers et une récupération de TVA dans le cas d’un appartement neuf.
La fiscalité LMNP intervient pour les locations à titre d’habitation :
- en résidence de tourisme,
- en résidence d’affaires,
- en résidence d’étudiante,
- en résidence de services,
- en résidence médicalisé (EHPAD),
- en résidence seniors,
- à usage touristique ponctuel ou saisonnier.
Notez qu’il existe deux types de régime d’imposition pour les propriétaires-bailleurs : le régime réel et micro-BIC.
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Conditions d’éligibilité au LMNP dans le neuf
Afin d’être éligible au LMNP dans le cadre d’un investissement immobilier neuf, un certain nombre de conditions doivent être respectées :
- Le logement doit être obligatoirement loué meublé, à titre d’habitation.
- Le propriétaire-bailleur doit toucher des revenus locatifs de moins de 23 000 € par an, ou inférieurs à 50 % à l’ensemble des revenus.
- Le loueur ne doit pas être inscrit au RCS avec le titre de Loueur de Meublés Professionnels (LMP).
- Les revenus perçus de ces locations doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
À lire aussi >> Avantages fiscaux d’un logement neuf
Les avantages du LMNP neuf
Zoom sur les principaux avantages qu’est en mesure de vous apporter ce régime d’investissement immobilier.
Récupération de la TVA en LMNP
Le statut LMNP, vous « octroyant » le statut de commerçant, vous permettra de récupérer la TVA sur un logement neuf, soit 20 % en une seule fois, 6 mois après que le locataire soit entré dans les lieux. Néanmoins, pour espérer profiter d’une telle récupération, votre résidence devra délivrer au moins 3 services, parmi lesquels l’accueil, l’entretien des locaux, la fourniture de linge, le petit-déjeuner, la cafétéria ou la restauration.
Amortissement LMNP du bien immobilier
Les amortissements sont similaires aux charges déductibles des revenus. S’ils ne peuvent pas moduler vos revenus globaux imposables, les amortissements de l’année, supérieurs au résultat annuel d’exploitation, sont reportables sur les années à venir. Vous pouvez donc amortir l’investissement LMNP en VEFA jusqu’à 30 ans pour l’immobilier, et ce en déduisant les charges et les intérêts d’emprunts.
Réduction d’impôts
Grâce au dispositif Censi-Bouvard adossé au statut LMNP, tout investissement en résidence de services neuve permet une réduction fiscale sur le revenu de 11 % étalés sur 9 ans par parts égales. Pour bénéficier de la réduction d’impôts Censi-Bouvard, vous devrez vous engager à acheter un appartement neuf pour le louer pendant au moins 9 ans.
Délégation de la gestion locative
Lors d’un investissement LMNP en VEFA, la gestion locative d’un bien immobilier est également prise en charge par une société d’exploitation professionnelle. Ainsi, en signant un bail commercial de 9 à 11 ans, votre gestionnaire s’engage à vous verser vos loyers et à endosser la responsabilité de tous les éléments touchant à l’activité de location.
Ceci implique aussi bien la gestion quotidienne que la répartition des charges entre le bailleur et le locataire. Autant de facteurs auxquels il faut se montrer attentif avant de se lancer !
Pour aller plus loin >> Acheter un appartement neuf en Île-de-France : ce qu’il faut savoir
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