Conseils immoCalculer la fiscalité des revenus immobiliers locatifs

3 décembre 2020

Investir dans la pierre reste aujourd’hui le meilleur placement à faire. Cela permet à la fois de se constituer un patrimoine immobilier et de bénéficier de revenus tirés des loyers perçus, dans le cas d’un investissement locatif. Plus tard, le propriétaire peut profiter des plus-values à la revente.

Mais les choses ne sont pas toujours aussi simples, surtout dans le domaine de l’immobilier locatif. Il différents impôts viennent alourdir, voire compromettre, le rendement de l’investissement s’il est mal réalisé.

Il existe heureusement de nombreux dispositifs de défiscalisation pouvant entrer en jeu, et permettant même d’optimiser le rendement, en fonction des choix effectués et des catégories des revenus fonciers.

Les déductions d’impôts et dispositifs de défiscalisation

Pour inciter les investisseurs à effectuer des placements dans l’immobilier locatif, l’État met à leur disposition différents dispositifs de défiscalisation, à choisir en fonction de la hauteur des impôts à payer.

Ces dispositifs permettent également de renforcer le rendement de l’investissement, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. 

Le dispositif loi Pinel

C’est le dispositif phare pour les investissements dans des programmes immobiliers neufs en vue d’une location. Il succède à de nombreux anciens dispositifs, dont la loi Robien, la loi Scellier ou encore la loi Duflot. Il a connu un grand succès l’an dernier, et certainement cette année encore.

Le principe est simple : il permet de déduire 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien de l’impôt sur le revenu. En contrepartie, l’acquéreur s’engage à louer le logement sur une période de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôts peut aller jusqu’à 63 000 euros, étalée sur 12 ans. ( Source : Pinel Loi Gouv)

Grâce à ce dispositif, le propriétaire a la possibilité de dégager des compléments de revenus, de préparer sa retraite et de se constituer un patrimoine immobilier dans les meilleures conditions.

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Quel régime fiscal choisir pour déclarer ses revenus locatifs ?

Pour déclarer leurs revenus locatifs ou leurs revenus fonciers, les investisseurs immobiliers ont le choix entre le régime micro-foncier et celui des frais réels. C’est aussi un choix à étudier en vue d’optimiser les impôts. Il convient de savoir que le propriétaire ne pourra pas changer de régime durant 3 ans après l’avoir effectué.

Le régime micro-foncier

Ce régime s’adresse aux investisseurs qui perçoivent des loyers limités, représentant moins de 15 000 euros par an (loyers bruts). Il ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30% sur le total des loyers hors charges, et facilite les déclarations d’impôts.

Il suffit notamment de renseigner le montant des loyers bruts, et l’administration fiscale se chargera du reste. Ce régime favorise les « petits investisseurs ».

Le régime des frais réels

A contrario, le régime des frais réels va prendre en compte les frais réels engagés (l’intérêt d’un crédit immobilier ou d’un crédit travaux, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations d’assurance, les frais d’entretien et de réparation ou encore les dépenses pour améliorer le logement).

Si l’ensemble des frais représente largement plus de 30% des loyers annuels, le propriétaire a tout intérêt à choisir le régime des frais réels. Il est bon de noter que si les loyers bruts annuels dépassent le plafond des 15 000 euros, le propriétaire ne pourra pas choisir le régime micro-foncier à abattement forfaitaire.