La VEFA (vente en état futur d'achèvement) ce qu'il faut savoir
16 mars 2021
La vente en état futur d’achèvement inquiète parfois les acquéreurs d’un bien immobilier notamment en ce qui concerne la question du moment où il va devenir propriétaire. Pourtant, la plupart des logements neufs sont vendus alors que la construction n’a pas encore commencé ou qu’elle n’est pas achevée et de nombreuses garanties sont accordées à l’acheteur pour le préserver dans ses droits.
Cette opération est réglementée par la loi pour protéger l’acquéreur. Ainsi, ce contrat passé avec un promoteur immobilier garantit l’achèvement de l’ouvrage avec la garantie de remboursement ainsi que la garantie financière d’achèvement. Il présente également des avantages considérables comme des frais de notaire réduits (2 à 3 % du prix d’achat du logement neuf en VEFA contre 7 à 8 % pour un logement ancien).
Quel est le fonctionnement de la VEFA ? A quel moment la propriété du bien est transférée à l’acheteur ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) prend la forme d’un avant-contrat spécifique : un contrat de réservation pour lequel le promoteur s’engage à réserver un logement neuf au client. En signant, l’acheteur s’engage quant à lui à conclure la vente définitive. S’il se rétracte, le vendeur sera en droit de conserver le dépôt de garantie. Ce contrat est signé sous seing privé.
L’acheteur devient le propriétaire du terrain ainsi que des constructions déjà érigées dès le jour de la vente. Les ouvrages à venir quant à eux voient leur propriété transférée à l’acquéreur au fur et à mesure de leur réalisation.
La contrepartie de ces transferts successifs de propriété est que l’acheteur doit régler le prix des ouvrages en fonction de l’avancement des travaux.
L’acheteur peut-il se rétracter d’une VEFA ?
Le principe est l’engagement de l’acquéreur à signer la vente immobilière définitive sous réserve de perdre son dépôt de garantie. Néanmoins, certaines exceptions sont prévues par la loi afin de lui permettre de se dégager de son engagement.
- Ainsi, tout d’abord, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours durant lesquels il lui est possible de se retirer sans fournir de justifications. Les fonds lui sont restitués dans un délai de 21 jours à compter de sa rétractation.
- Une condition suspensive peut être insérée au contrat stipulant que la vente ne sera réalisée que dans la mesure où l’acheteur parviendra à obtenir le prêt immobilier dont il a besoin pour réaliser son achat. A défaut, il pourra récupérer son dépôt de garantie.
- L’acheteur peut également retrouver son dépôt de garantie dans le cas où la vente ne serait pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation.
- L’acquéreur est en droit de refuser la vente définitive sans perdre son dépôt de garantie s’il s’avère que le prix de vente définitif excède au final plus de 5% du prix initialement convenu. De même, si l’un des équipements prévus dans le contrat de réservation venait à ne pas être réalisé, comme un ascenseur par exemple, ou si la qualité des ouvrages présente une réduction de valeur supérieure à 10%.
La signature du contrat de vente définitif – l’acheteur devient propriétaire et réceptionne le bien en VEFA
L’acquéreur doit recevoir le projet du contrat de vente définitif au moins un mois avant la conclusion de l’acte authentique. Certaines de ces clauses sont imposées par la loi, comme c’est le cas de :
- la description détaillée du bien immobilier,
- les prix et modalités de paiement,
- le délai de livraison ; la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur,
- la condition suspensive d’obtention des prêts.
Lors de la remise des clés à l’acquéreur, il est important de réaliser une visite en détail afin de noter les finitions qu’ils restent à terminer et les défauts de conformité et vices de construction. A défaut, l’acheteur dispose d’un mois pour notifier ces anomalies au vendeur par LRAR.
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