Conseils immoSurface loi Carrez : définition et calcul

18 mars 2022

L’indication de la surface loi Carrez est obligatoire pour la vente d’un bien immobilier en copropriété. Il s’agit de la surface habitable. Depuis 2021, le calcul de la surface Carrez s’applique également aux biens immobiliers vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). Définition et calcul, on fait le point sur la surface loi Carrez !

Surface Carrez : définition et fonctionnement

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a pour but d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. 

Pour contrer ces dérives, la loi Carrez définit précisément la surface privative, qui doit être obligatoirement reportée dans chacun des documents relatifs à la vente d’un bien immobilier. La surface Carrez d’un bien immobilier représente une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. 

Le mesurage loi Carrez est définie selon des règles préalablement établies, et couvre par définition « les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et toutes les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres ». Élément important à prendre en compte : la superficie loi Carrez ne considère pas les lots ou les fractions de lot de moins de 8 m², sauf s’ils font partie intégrante de l’usage et de l’occupation résidentielle.

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Comment calculer la loi Carrez ?

Pour faire un calcul de surface loi Carrez, des mesures sont prises des murs et cloisons intérieurs de chaque pièce. La surface Carrez est calculée en multipliant les mesures obtenues. À titre d’exemple, une pièce mesurant 5 m x 5 m sera comptée comme un 25 m². 

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Calcul de la surface loi Carrez dans l’acte de VEFA 

Depuis 2021, la loi Carrez s’applique aux immeubles achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Dès lors, la détermination de la surface du bien se fait selon les exigences de la loi Carrez excluant les hauteurs de moins de 1 m 80 ainsi que les cages d’escalier, embrasures de portes et autres surfaces jugées non habitables. 

L’acte de VEFA indique la surface habitable du logement. En effet, l’achat d’un bien immobilier sur plan est soumis aux dispositions des articles L. 261-10 et R. 263-13 du code de construction et de l’habitation. Ils prévoient, en effet, que l’acte de vente décrit les surfaces privatives du bien, à savoir celles dont la hauteur atteint les 1 m 80 minimum. 

Ainsi, la surface indiquée dans l’acte de vente d’un immeuble à construire doit être celle de la surface “habitable” approximative et non celle de l’intégralité des surfaces. Effectivement, la réglementation prévoit un écart de 5% entre la surface annoncée dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement et la surface réelle habitable du logement. 

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