Conseils immoTaux d’endettement immobilier : comment le calculer ?

14 décembre 2020

Une des étapes d’un projet immobilier consiste à construire un dossier de crédit immobilier auprès des organismes de financement. Ce dossier va permettre de savoir s’il est possible pour l’acheteur de réaliser un projet d’achat ou d’investissement immobilier. Parmi les conditions à remplir pour obtenir les fonds demandés se trouve le taux d’endettement maximum.

Qu’est-ce que c’est, et comment le calculer ? À quoi sert ce taux d’endettement et dans quelle mesure va-t-il jouer dans un projet immobilier ?

Qu’est-ce que le taux d’endettement maximum ? 

Le taux d’endettement maximum est un indicateur fort dans la détermination de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier. Il s’agit de la part des revenus nets mensuels qu’un emprunteur peut allouer au remboursement d’un crédit immobilier sans risquer de se retrouver dans une situation d’endettement. Déterminer ce taux permet ainsi de savoir quel montant total l’acheteur pourra emprunter

Le taux d’endettement s’exprime toujours en pourcentage. Il mesure la différence entre les rentrées d’argent, comme les salaires, appelés revenus globaux, et les sorties d’argent, à savoir les charges fixes mensuelles.

Généralement, les banques estiment que le taux d’endettement maximum auquel l’acheteur peut prétendre est de 33%. Cela représente un tiers de ses revenus mensuels, qui sera alloué pour le remboursement des échéances du prêt. Néanmoins, aucune réglementation juridique ou bancaire ne fixe ce taux.

L’excédent est appelé « reste à vivre ». Il s’agit de l’argent qu’il restera à l’acheteur pour vivre après avoir versé son échéance mensuelle. Il s’intègre dans le calcul du taux.

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Comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier ?

Pour calculer son taux d’endettement maximum, l’acheteur doit avoir conscience des deux postes déterminant sa capacité d’emprunt. 

1. Tout d’abord, ses revenus. Seuls les revenus réguliers entrent dans le calcul du taux : salaires nets, bénéfices d’une potentielle entreprise, loyers perçus pour des biens en location, pensions, rentes… Mais aussi, les aides sociales à ne pas oublier. 
2. Ensuite, ses dépenses. Elles comprennent les charges fixes mensuelles telles que les  loyers, pensions ou autres crédits (prêt auto, crédit à la consommation, prêt étudiant…). 

Une fois ces données collectées, pour obtenir le taux d’endettement maximum il convient d’appliquer cette formule : montant des mensualités du crédit + autres charges fixes mensuelles x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus financiers fixes) = taux d’endettement.

Exemple : un acheteur dispose d’un revenu global de 3 500 euros par mois et fait face à des charges mensuelles de 550 euros auxquelles s’ajoute le remboursement d’un crédit dont les mensualités s’élèveront à 400 euros par mois. Son taux d’endettement réel est de (400 + 550) x 100 / 3 500 = 28%.

Attention cependant à quelques petites subtilités. Les charges fixes du loyer ne sont pas à prendre en compte dans le calcul de l’emprunt lorsque l’achat immobilier effectué est une résidence principale.

Pour des revenus locatifs, les banques peuvent appliquer un calcul différent. Seul un courtier peut renseigner sur la méthode de calcul suivie par chaque établissement bancaire en fonction de la situation de l’acheteur.

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Les conditions particulières du taux d’endettement

Le seuil de 33% est modulable en fonction des situations personnelles. L’établissement bancaire prend en compte la capacité d’emprunt dans sa globalité. Rentrent également en compte la capacité d’épargne, la situation professionnelle, l’âge, l’apport, la gestion des comptes, etc. La banque peut donc accorder un emprunt au dessus du taux d’endettement de 33% mais également en dessous.

Par exemple, si les revenus de l’acheteur sont faibles, la banque ne prend pas en compte le taux d’endettement, mais le quotient familial. 

Aussi, l’acheteur peut bénéficier de revenus variables, dus à des primes ou des commissions. Si les revenus supplémentaires sont réguliers, une négociation avec la banque est possible. 

Enfin, si les revenus de l’acheteur sont très importants, le taux d’endettement de 33% laisse parfois un reste à vivre très large. Dans ce cas, le seuil pourra être dépassé tant qu’il n’a pas d’incidence sur le confort de vie du foyer.

Avec ces précisions sur le taux d’endettement, le calcul se fait relativement facilement pour de nombreux cas. Ainsi, l’acheteur peut remplir et présenter son dossier de crédit aux établissements bancaires pour obtenir un prêt immobilier. Dans le cas où le calcul s’avèrerait plus compliqué que prévu, les courtiers en prêts immobiliers sont justement là pour définir avec l’acheteur sa capacité d’emprunt et négocier avec les banques. Ensuite, l’acheteur pourra commencer sa recherche de bien immobilier, pour y habiter ou investir.

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