Conseils immoDispositif Denormandie ou la loi Malraux : quelles différences ?

17 février 2021

Dispositif Denormandie versus loi Malraux, Interconstruction fait le point pour éclaircir ces deux mécanismes de réduction fiscale. Destinés à encourager la rénovation dans l’ancien, il est parfois difficile de savoir comment s’y retrouver. 

La différence entre le dispositif Denormandie et la loi Malraux ?

Dispositif Denormandie

Ce dispositif consiste en une réduction d’impôt sur le revenu bénéficiant aux particuliers qui réalisent un achat d’un bien immobilier à rénover dans le but de le mettre en location. Il étend donc les avantages du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux.

Les conditions à remplir : 

• Le dispositif Denormandie s’adresse aux acquisitions de logements réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022. En effet, la durée de ce dispositif a été prolongée. 
• Il est ouvert aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. Pour connaître l’éligibilité de votre bien, le portail cohesion-territoires.gouv.fr propose une carte des communes en cause. Depuis 2020, il est possible d’investir sur les 222 communes labellisées « Coeur de ville » alors que, jusqu’ici, le dispositif se limitait aux seuls centres-villes.  
• Ce mécanisme bénéficie aux biens qui font ou ont fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux éligibles sont listés par le décret et l’arrêté du 26 mars 2019. Ils doivent être réalisés par un professionnel certifié reconnu garant pour l’environnement (RGE).
• Les conditions recouvrent également la mise à la location, celle-ci doit être de 6, 9 ou 12 ans et doit être soumise à un loyer raisonnable pour des ménages modestes. Ainsi, certains plafonds de loyers et de ressources sont à respecter. Ils sont détaillés dans le dossier du ministère de la cohésion des territoires sur le dispositif Denormandie.

Loi Malraux

Depuis 1962, La Loi Malraux permet de défiscaliser son investissement en réalisant des travaux de restauration dans des biens immobiliers anciens. Elle a pour objectif de préserver et de favoriser la mise en valeur du patrimoine. 

Le taux de réduction d’impôt accordé par la loi Malraux : 

• 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique ;
• 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSVM (plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé), les QAD (quartier ancien dégradé) et les quartiers conventionnés NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).

Les conditions à remplir : 

• Le bien doit être un local d’habitation, un local destiné originellement à l’habitation et réaffecté à nouveau à cet usage ou bien un local dédié antérieurement ou actuellement à un autre usage que l’habitation, mais dont le produit de la location imposé rentre dans la catégorie des revenus fonciers.

• Le bien doit être mis en location pour une durée de 9 années. 

Pourquoi opter pour les avantages de la loi Malraux ? 

Même si ces deux mécanismes bénéficient à la réhabilitation de bâtiments anciens, la différence fiscale n’est pas négligeable. Tandis que les réductions fiscales offertes par le dispositif Denormandie sont plafonnées à 10 000 euros par an, celles accordées par la loi Malraux sont exclues de ce plafond. Il s’agit d’un instrument fiscal particulièrement incitatif en raison du niveau de défiscalisation accordé : jusqu’à 120 000 euros sur un an. Les dépenses sont plafonnées à 400 000 euros sur 4 ans. 

En outre, la défiscalisation de la loi Malraux est immédiate et débute dès le début des travaux alors que celle du dispositif Denormandie nécessite d’attendre la livraison du bien. Enfin, les biens immobiliers éligibles aux bénéfices de cette loi sont nécessairement situés en secteur sauvegardé et donc en centre-ville.