Conseils immoComment est calculée la capacité d'emprunt ?

23 juillet 2021

Vous êtes en plein projet d’achat immobilier ? Avant de demander un prêt bancaire, il est nécessaire de calculer sa capacité d’emprunt afin d’avoir une idée claire de son budget. Obtenir un prêt immobilier ne se fait pas du jour au lendemain, et s’il existe des simulateurs d’emprunt en ligne, cet article va vous éclairer sur la façon de calculer une capacité d’emprunt. Y a-t-il une formule générique ? Que faut-il prendre en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Qu’est-ce qu’une capacité d’emprunt immobilier ?

Comme son nom l’indique, la capacité d’emprunt désigne la somme que l’on peut obtenir auprès d’une banque pour le financement de son projet immobilier. Elle se base notamment sur deux éléments : le taux d’endettement et le reste à vivre. Notez que la durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt impactent également le montant auquel le ménage emprunteur peut prétendre. 

Effectivement, plus ce taux est élevé, plus les mensualités le sont à leur tour (à durée égale). Avec un taux d’endettement plus important, le reste à vivre se voit automatiquement diminué, et la capacité d’emprunt aussi. 

À contrario, prolonger la durée de son crédit immobilier permet de réduire les mensualités et générer un meilleur reste à vivre. L’emprunteur devra, en contrepartie, accepter une hausse du montant total du prêt.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

S’il existe des calculatrices de prêt immobilier, c’est bien parce que derrière la formule « revenus – charges fixes », il y a de nombreuses variables… En effet, le calcul d’une mensualité de prêt dépend de plusieurs autres critères :

• Le taux d’endettement
• Les mensualités de crédit en cours
• Les loyers
• Le montant d’apport personnel
• Le type de crédit immobilier (taux fixe ou variable)
• Le montant des mensualités
• La durée d’emprunt
• L’âge et l’état de santé…

Cette liste n’est évidemment pas exhaustive pour le calcul de la capacité d’emprunt, et varie en fonction des revenus réguliers et des charges fixes de l’emprunteur.

Quels sont les critères des banques ?

Taux d’endettement

Pour accorder un crédit immobilier, les banques refusent souvent de dépasser 33 % de taux d’endettement. Autrement dit, vos revenus doivent être 3 fois plus élevés que la mensualité de l’emprunt. Pas d’inquiétude : ce chiffre est théorique et dépend en grande partie de votre dossier ! 

En plus du taux d’endettement, les banques s’intéressent au « quotient familial », plus communément appelé « reste à vivre ». Il s’agit d’une étude poussée des revenus ainsi que du patrimoine de l’emprunteur. 

Si ce dernier gagne confortablement sa vie, la banque pourra accepter un taux d’endettement d’au moins 35 %. À l’inverse, si l’emprunteur a des revenus modestes, il peut être réduit à 30 %.

Pour calculer son taux d’endettement et évaluer sa capacité d’emprunt, il est possible d’effectuer cette équation : 

Taux d’endettement = Charge d’emprunt x 100 / Revenus nets

Reste à vivre

En matière de reste à vivre, les banques regardent beaucoup la localisation du bien. Un couple habitant à Paris ou dans sa proche banlieue devra ainsi bénéficier d’un reste à vivre plus élevé qu’un couple en province, du fait d’un coût de la vie différent !

De même, les exigences diffèrent selon la composition du foyer. Comptez donc au minimum :

• 600 à 1 000 € de reste à vivre pour une personne célibataire ;
• 750 à 1 000 € pour un couple seul ;
• 150 à 400 € supplémentaires par enfant à charge.

Vous connaissez désormais les critères des banques et le calcul de la capacité d’emprunt ! Au-delà du financement immobilier, le choix du logement est tout aussi important. Vous recherchez un appartement neuf en Île-de-France ? Découvrez tous nos programmes de construction à Paris et ses environs.