Les revenus fonciers : explications

Quand on parle de revenus fonciers, cela comprend :

  • le loyer hors charges locatives  d’un logement vide
  • le loyer hors charges locatives d’un logement meublé
  • le loyer hors charges locatives d’un garage ou d’un parking
  • le loyer hors charges locatives d’une surface à usage professionnel ( bureaux, commerce, hangar)
  • le loyer hor charges locatives d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

Choisir le bon régime fiscal pour la déclaration des revenus fonciers

Les loyers perçus n’ont pas le même régime fiscal selon votre logement (vide ou meublé).

Choisissez au moment de la déclaration de vos revenus le régime que vous souhaitez bénéficier.

Pour un logement vide, il existe deux régimes d’imposition :

  • le micro-foncier : le montant annuel des revenus fonciers est inférieur à 15 000€
  • le régime réel : le montant annuel des revenus fonciers est supérieur à 15 000€ ( mais il est possible d’opter pour ce régime si le montant est inférieur).

Important : vous vous engagez sur une durée de 3 ans si vous faites le choix d’un régime réel quand vous avez des revenus inférieurs à 15 000€. Vous pourrez alors choisir le régime micro-foncier qu’après ces 3 ans.

Pour un logement meublé, deux régimes possibles :

  • le bénéfice réel (dit BIC) : le montant annuel des revenus fonciers est supérieur à 33 100€.
  • le micro-BIC ( bénéfices industriels et commerciaux) : le montant annuel des revenus fonciers est inférieur à 33 100€.

Pour un logement loué pour la saison, deux régimes encore :

  • le micro-BIC : le montant annuel des revenus fonciers est inférieur à 82 800€
  • le bénéfice réel (BIC) : le montant annuel des revenus fonciers est supérieur à 82 800€ (possible d’opter pour ce régime si le montant est inférieur).

Appliquez votre avantage fiscal :

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous bénéficiez d’un avantage fiscal dépendant du régime d’imposition choisi, en général, il ne se cumule pas avec d’autres dispositifs sauf exception. Vous pourrez choisir selon votre situation, le choix pour un régime plus qu’un autre peut être orienté en fonction de l’économie fiscale réalisée :

  • Le micro-foncier induit un abattement de 30%
  • Le micro-BIC entraîne un abattement de 50% (prestations de services) sur les revenus bruts perçus).

Le régime réel ou le bénéfice permet une déduction des charges et dépenses pour le maintien en état du logement sur les revenus bruts. Le montant à déclarer correspond aux primes d’assurance et les impôts fonciers notamment.

Important : le calcul des revenus nets fonciers doit être détaillé à l’aide du formulaire 2044 pour le calcul des revenus nets fonciers détaillés.

Déclarer ses revenus fonciers

Remplissez le formulaire adéquat pour déclarer ses revenus fonciers :

1/ Le formulaire 2042 est le formulaire de base pour déclarer ses revenus:

  • Pour le régime micro-foncier, les revenus bruts doivent être identifiés dans la case 4BE.
  • Pour le régime réel, remplir les cases 4BA à 4BD, ainsi que la case 4BF. Puis cocher la case 4BZ.

2/ Les formulaires 2044 ou 2044 spéciale vous permettent de détailler les charges et les revenus, dans le cadre du régime réel.

3/ Le formulaire 2042C Pro (formulaire pour les revenus professionnels) cela concerne les loueurs en meublé:

  • Indiquer sur la page 1 votre numéro de SIRET et cocher le régime fiscal choisi.
  • Pour le bénéfice net, inscrire en case STB ( SUB et SVB si nécéssaire) le montant des revenus nets.
  • Pour le micro-BIC , inscrire en case SKP ( SLP et SMP si nécessaire) le montant des revenus bruts.